2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本預(yù)算的編制程序

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　　成本預(yù)算的編制程序

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在成本預(yù)算的編制過程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財務(wù)預(yù)算，包括成本的預(yù)算。

　　(一)成本預(yù)算的編制方式

　　各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門(一上);財務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算(包括成本預(yù)算)，并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)。

　　(二)成本預(yù)算的編制程序

　　(1)收集和整理有關(guān)資料。在編制成本預(yù)算前，財務(wù)部門要收集和整理有關(guān)資料，對上年度成本預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，總結(jié)上年度執(zhí)行成本預(yù)算的經(jīng)驗和存在的問題，提出改進(jìn)措施，以便正確地、真實地編制預(yù)算期成本預(yù)算。

　　需要收集和整理的資料主要包括：預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況等有關(guān)資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費(fèi)用消耗定額等有關(guān)定額資料;上級下達(dá)的成本降低指標(biāo)等資料;國家有關(guān)成本開支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料;本企業(yè)上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料等。

　　(2)對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。在編制成本預(yù)算前，財務(wù)部門先分別預(yù)測由于材料費(fèi)的升降而影響的服務(wù)成本降低率，人工費(fèi)的升降而影響的服務(wù)成本降低率，生產(chǎn)費(fèi)用的升降而影響的服務(wù)成本降低率;然后加以匯總，計算出總的服務(wù)成本降低率。將預(yù)測的成本降低率，與上級下達(dá)的成本降低率指標(biāo)相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)(部門)按照預(yù)測的成本降低率的有關(guān)數(shù)據(jù)編制預(yù)算年度成本預(yù)算，可完成上級下達(dá)的成本降低任務(wù);反之，企業(yè)(部門)就必須調(diào)整有關(guān)數(shù)字，重新計算成本降低率，以保證上級下達(dá)的成本降低任務(wù)的順利完成。

　　(3)根據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預(yù)算。成本預(yù)算是在進(jìn)行了成本預(yù)測，實現(xiàn)了成本降低指標(biāo)試算平衡的基礎(chǔ)上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點及管理要求不同，因而成本預(yù)算的編制程序也不盡一致。

　　(三)不同成本的預(yù)算編制

　　1.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費(fèi)等預(yù)計支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi)，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。

　　2.管理費(fèi)用預(yù)算

　　管理費(fèi)用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。

　　3.財務(wù)費(fèi)用預(yù)算

　　財務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財務(wù)費(fèi)用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費(fèi)用預(yù)算值為零。

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