2014物業(yè)管理師:抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

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　　抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

　　(一)抵押人對抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

　　已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(二)抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

　　抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

　　(三)抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則

　　因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人。抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

　　(四)抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

　　(1)債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;

　　(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;

　　(3)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

　　(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

　　(5)抵押合同約定的其他情況。

　　抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。同時，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過其他合法方式實現(xiàn)債權(quán)。抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　《擔(dān)保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償;抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！币虼送环康禺a(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”上述規(guī)定既適用于房地產(chǎn)抵押，也適用于在建工程抵押。

　　(五)處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

　　(1)抵押權(quán)人請求中止的;

　　(2)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(3)發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的;

　　(4)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);

　　(5)其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

　　(六)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序

　　(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

　　(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;

　　(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;

　　(4)賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;

　　(5)剩余金額交還抵押人。

　　處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

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