2014物業(yè)管理師考點:寫字樓租金的確定與調整

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　　寫字樓租金的確定與調整

　　寫字樓出租的常常是一個由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當然里面可能會有一些設備或設施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進行設計和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進行裝修。

　　租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業(yè)主墊付，租金內還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費用(如房產(chǎn)稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修)可以包括在租金內，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。

　　(一)計算可出租或可使用面積

　　準確地量測面積非常重要，它關系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000m2，1%的誤差就是200m2，而如果租金水平是3000元/(年?m2)，則年租金收入就會減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業(yè)的價值損失就是600萬元。

　　在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。根據(jù)國家有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

　　應該注意的是，不同國家對上述各類面積的計算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分攤公用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈業(yè)主及物業(yè)管理師協(xié)會(BOMA)的規(guī)定與我國建設部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計入可分攤公用建筑面積，更不計入出租單元內建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理師常要計算可出租面積和出租單元內建筑面積的比例系數(shù)(R/U系數(shù))，實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積再乘以R/U系數(shù)。

　　(二)基礎租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況(即市場供求關系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設、調整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費用可以計入租金，哪些經(jīng)營費用可以單獨收取。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

　　租戶選擇寫字樓時，非常關心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會白白浪費金錢，但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費金錢。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

　　出租單元的面積規(guī)劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織構架、偏好與品味、需要安裝的設備和財務支付能力等，確定其所需承租的單元內建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內就房間布置、辦公設備布置、內部通道的安排等進行設計。室內裝飾設計師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助建筑CAD技術，可以很方便地作出若干可供選擇的裝飾方案供租戶決策參考。

　　室內裝修的費用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點問題。通常業(yè)主要就某些標準化的裝修項目支付一些費用，例如每15m2安裝一個電話插孔的費用、每30m2安裝一個門的費用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內建筑面積計算的資金，來補貼租戶初次裝修需支付的費用。

　　除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)保留對整棟寫字樓建筑進行統(tǒng)一裝修或進行建筑物內部功能調整的權利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計劃進行。

　　(四)租金的調整

　　由于寫字樓市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據(jù)市場狀況經(jīng)常對租金水平進行調整。對于租期較短的租戶，可設定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。租金調整一般是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調整比率。在下一節(jié)中將對此進行詳細分析。

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