2014物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理:寫(xiě)字樓的租約制定

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　　寫(xiě)字樓的租約制定

　　通常情況下，業(yè)主會(huì)事先要準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶(hù)可在這個(gè)基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶(hù)間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問(wèn)題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

　　(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約(簡(jiǎn)稱(chēng)租約)的過(guò)程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用;而對(duì)于潛在的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫(xiě)字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃?，但由于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶(hù)很難接受用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個(gè)條件。因此，租戶(hù)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元/m2或每年上調(diào)8%;當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限，以便由租戶(hù)承擔(dān)最高限以?xún)?nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫(xiě)字樓出租中并不多見(jiàn)。通常的做法是，一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶(hù)以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)向租戶(hù)單獨(dú)收取后直接交給供電部門(mén)，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶(hù)歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租戶(hù)多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺(jué)。

　　當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接分擔(dān)時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話(huà)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用;采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶?hù)直接分擔(dān)了寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶(hù)間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶(hù)間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶(hù)分擔(dān)。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶(hù)提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶(hù)。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶(hù)節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租戶(hù)一個(gè)免租期、為租戶(hù)從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助、替租戶(hù)支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶?hù)入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶(hù)用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶(hù)預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(lái)(一般是租約期滿(mǎn))能滿(mǎn)足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租戶(hù)一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶(hù)想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話(huà)，則該租戶(hù)在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶(hù)還會(huì)要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿(mǎn)時(shí)賦予租戶(hù)過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金;另外，在租約期滿(mǎn)時(shí)賦予租戶(hù)一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶(hù)只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶(hù)就可以提前終止租約。賦予租戶(hù)一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做。

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