2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:盈利指標(biāo)計算方法

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　　盈利指標(biāo)計算方法

　　(一)動態(tài)指標(biāo)

　　1.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

　　財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

　　式中　NPV――項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;

　　ic――基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。

　　如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。

　　2.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為：

　　式中CI――現(xiàn)金流入量;

　　CO――現(xiàn)金流出量;

　　(CI-CO)t――項目在第t年的凈現(xiàn)金流量;

　　t=0――項目開始進行的時間點;

　　n――計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、半年、季度或月)。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：

　　式中i1――當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率;

　　i2――當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率;

　　NPV1――采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值;

　　NPV2――采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。

　　式中i1和i2。之差不應(yīng)超過1%～2%，否則，拆現(xiàn)率i1、i2。和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖3-12)。

　　內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率以比較，當(dāng)IRR大于ic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic，則項目不可接受。

　　當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV(i)(圖3-13)。從圖3-13中可以看出，當(dāng)i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。

　　3.動態(tài)投資回收期

　　動態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

　　式中Pb――動態(tài)投資回收期。

　　(二)靜態(tài)指標(biāo)

　　1.靜態(tài)投資回收期 　　靜態(tài)投資回收期( )，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。

　　2.現(xiàn)金回報率

　　現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2.2/20×100%=11%。

　　現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

　　3.投資回報率

　　投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之間。

　　在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額;當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。

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