2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

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　　寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

　　(一)宏觀目標(biāo)

　　寫字樓，特別是高檔超高層寫字樓，是一個城市、一個國家的標(biāo)志性建筑。管理好這些寫字樓，不僅可以為企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還可以為國家爭取巨大的社會效益。因此，通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。

　　(二)常規(guī)目標(biāo)

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。

　　1.經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。

　　租售型寫字樓的空間，可以以是否取得直接收益為標(biāo)準(zhǔn)劃分為收益部分(專用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指辦公室、店鋪、租賃倉庫、停車場等。后者指共用流線(門廳、電梯廳、走廊樓梯等)、共用房間(洗手間、開水間、休息室等)、物業(yè)管理用房、設(shè)備機(jī)房等。

　　普通租售型商務(wù)寫字樓的有效使用率一般為：

　　(1)標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=專用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70%～80%;

　　(2)寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計/總建筑面積(停車場除外)=60%～70%。

　　使收益部分的使用率最大化，這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標(biāo)。

　　2.管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　盡管地產(chǎn)價值的自然增長是導(dǎo)致物業(yè)升值的一方面原因，但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程中的一個重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價值增長的作用是十分巨大的。

　　廣義的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整個過程，包括前期的規(guī)劃籌建，中期的租賃銷售和后期的物業(yè)管理三部分。而業(yè)主獲取利潤的途徑，除了通過第一次轉(zhuǎn)化即銷售實現(xiàn)之外，絕大部分價值是在其后40～70年的使用過程中實現(xiàn)的，即通過物業(yè)管理獲得穩(wěn)定的、巨額的利潤。更重要的是，高水平的物業(yè)管理可以使物業(yè)獲得優(yōu)良的市場形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對延長的使用壽命，而使其在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)讓中為業(yè)主創(chuàng)造出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越物業(yè)本身的難以估量的價值。這種價值本身往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售和租賃所產(chǎn)生的資金回報率。

　　從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常規(guī)目標(biāo)。

　　3.服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。

　　物業(yè)所有人與使用人，即業(yè)主與租戶，他們的滿意率是以租售為主的寫字樓收益的主要來源。物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是“服務(wù)”，向業(yè)主與客戶出售的產(chǎn)品就是“服務(wù)”，這個“服務(wù)”產(chǎn)品是按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。不斷提高“服務(wù)”產(chǎn)品的市場價值，使“服務(wù)”產(chǎn)品價格居高不下，使各類對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求者源源不斷的慕名而來，慷慨解囊。這是寫字樓物業(yè)管理的第三個常規(guī)目標(biāo)。

　　(三)微觀目標(biāo)

　　微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。寫字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)可以參照建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，其中共為寫字樓的物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。

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