2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:影響寫字樓分類的因素

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　影響寫字樓分類的因素

　　按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓空間。早期的自用型寫字樓多由業(yè)主自行建設(shè)，近年的自用型寫字樓則主要是使用者從開發(fā)商手中定制購買。租售型寫字樓則可以滿足廣大寫字樓使用者的需要和期望，并以競爭性租金提供給市場上的一般租戶使用。

　　按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓，即寫字樓基本只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);(2)商住型寫字樓，這種寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿;(3)綜合型寫字樓，指以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。這三種類型寫字樓的含義和有關(guān)劃分標(biāo)準(zhǔn)，在本書第一章也進(jìn)行了描述。但是，到底哪些因素影響了寫字樓類型的劃分呢?下面就這些影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析。

　　1.位置

　　寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫字樓，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫字樓的級(jí)別往往還受周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。

　　2.交通方便性

　　大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會(huì)極大地影響到寫字樓的分類。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　3.聲望或形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近?；谶@些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模對(duì)其形象也有很大的影響，如果一個(gè)寫字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。

　　4.建筑形式

　　一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫字樓建筑的吸引力。

　　5.大堂

　　建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌(大廈指南等)，以便令進(jìn)入大廈的人員能無障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。

　　6.電梯

　　垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員(租戶及其雇員、參觀者)從主入口進(jìn)入后需走很長的距離才能到達(dá)電梯間、走出電梯后又需要走很長的路才能到達(dá)他想去的地方，就會(huì)給人們留下一個(gè)很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

　　電梯間入口和電梯內(nèi)部的狀況也會(huì)從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b修、容易識(shí)別的電梯控制符號(hào)和電梯內(nèi)地面的良好維護(hù)。為了使電梯內(nèi)的空間感開闊一些，在電梯內(nèi)的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護(hù)狀況不良常會(huì)令電梯內(nèi)的客戶懷疑大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)甚至擔(dān)心在電梯內(nèi)的安全問題。

　　電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計(jì)算電梯每分鐘能上多少層，而是計(jì)算上電梯前的等待時(shí)間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運(yùn)行的效率。

　　7.走廊

　　建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾。如果在走廊兩側(cè)的墻壁上懸掛一些藝術(shù)品或指引牌，應(yīng)保持清潔和及時(shí)更新。

　　8.寫字樓室內(nèi)空間布置

　　從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發(fā)，寫字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。許多室內(nèi)空間因素如租用面積范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對(duì)位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開間以及樓外的景觀等都會(huì)影響到室內(nèi)空間的靈活使用。一些老式建筑的承重柱較多，使室內(nèi)有效使用面積和靈活調(diào)整非常困難。新寫字樓建筑的柱間距(開間)一般較大，為靈活布置空間和更有效地使用空間提供了可能。此外，室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和天花板的高度等有關(guān)。

　　9.為租戶提供的服務(wù)

　　尋租者在選擇寫字樓時(shí)通常還要看物業(yè)管理企業(yè)所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費(fèi)用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另行收費(fèi)。這些服務(wù)中最重要的是辦公室內(nèi)管理(看管)服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場物業(yè)管理師對(duì)租戶服務(wù)請(qǐng)求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)入寫字樓人員的管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)管理。

　　有些寫字樓還為租戶提供一些特殊的服務(wù)，如提供具有良好聲像設(shè)備的會(huì)議中心、健身設(shè)施等。一些小型的購物服務(wù)(小型商店)有時(shí)也會(huì)給寫字樓內(nèi)的人員提供很多方便。這些特殊服務(wù)所直接或間接增加的成本支出，要事先向租戶說明并有可能影響其決策。

　　10.建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　現(xiàn)代寫字樓對(duì)動(dòng)力、通訊線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來越高。寫字樓的尋租者對(duì)寫字樓建筑內(nèi)的建筑設(shè)備系統(tǒng)非常重視。新落成的甲級(jí)寫字樓建筑常以智能化為目標(biāo)，安裝了很先進(jìn)的建筑設(shè)備系統(tǒng)，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫字樓建筑中，計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)可以統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯或扶梯等垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、火警自動(dòng)警報(bào)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)(數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通訊網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電視電話會(huì)議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動(dòng)化電力管理系統(tǒng)和自動(dòng)照明設(shè)備系統(tǒng)等。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)就會(huì)降低大廈的吸引力。然而，許多現(xiàn)存的寫字樓建筑物很難滿足安裝上述系統(tǒng)的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在對(duì)這些建筑進(jìn)行現(xiàn)代化改造的過程中，有一個(gè)成本效益分析的問題，如果大廈進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)改造所需支付的成本不能通過大廈租金收入的提高而收回，則進(jìn)行改造就沒有投資價(jià)值，令缺乏現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)的寫字樓物業(yè)降低等級(jí)，盡管其位置和管理狀況可能很好。

　　11.物業(yè)管理水平

　　寫字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì)影響到其租金水平和市場價(jià)值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護(hù)的水平。明窗靜幾和井井有條的寫字樓維護(hù)管理，對(duì)當(dāng)前的租戶和潛在的租戶都會(huì)構(gòu)成極大的吸引力。寫字樓建筑內(nèi)建筑設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好以及建筑物的保安情況也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的重要指標(biāo)。物業(yè)管理的有效性還會(huì)影響到對(duì)寫字樓空間的使用需求，對(duì)提高大廈內(nèi)客戶的信譽(yù)也很有意義。

　　12.租戶類型

　　形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中至關(guān)重要。入住同一寫字樓的租戶間的相互影響會(huì)增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)。由于這個(gè)原因，租戶和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫字樓內(nèi)租戶的類型都非常重視。

　　大廈內(nèi)的主要租戶往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的租戶類型。例如，某寫字樓內(nèi)的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關(guān)的企業(yè)(投資信托公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、顧問代理公司、會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所等)就會(huì)爭相入住該大廈，因?yàn)殂y行的聲譽(yù)往往比較好。有時(shí)主要租戶的名字還會(huì)用于為寫字樓物業(yè)命名，這可能會(huì)進(jìn)一步吸引某一特定類型的租戶來租住本物業(yè)。有些名聲不佳的公司入住可能會(huì)影響到寫字樓內(nèi)其他租戶和寫字樓物業(yè)本身的聲譽(yù)，因此對(duì)租戶類型的選擇要引起業(yè)主和物業(yè)管理師的高度重視。

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