2014物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù):幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》章節(jié)知識點(diǎn)匯總

　　幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

　　一、供配電系統(tǒng)

　　(一)種類

　　物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電;按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電;按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電;按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時(shí)供電。

　　(二)管理工作主要內(nèi)容

　　(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

　　(2)制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。

　　(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

　　(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。

　　(5)定期對用電計(jì)量儀表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。

　　(6)建立臨時(shí)用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。

　　(7)要建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。

　　(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。

　　(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　(10)供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。

　　(11)定時(shí)對備用電源進(jìn)行檢查，對蓄電池進(jìn)行充電，對備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。

　　(12)重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。

　　(13)進(jìn)行公共用電的測算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。

　　二、給排水系統(tǒng)

　　(一)種類

　　(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。

　　(2)排水系統(tǒng)可分為：

　　1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。

　　2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。

　　3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。

　　(二)管理工作主要內(nèi)容

　　(1)建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。

　　(2)建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。

　　(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。

　　(4)配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。

　　(5)制訂供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。

　　(6)有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。

　　(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。

　　(8)對公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。

　　(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

　　(三)注意事項(xiàng)

　　(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲備。

　　(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。

　　(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。

　　(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。

　　三、消防系統(tǒng)

　　(一)構(gòu)成

　　物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個(gè)部分組成。

　　1.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

　　火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。

　　2.消防控制中心

　　消防控制中心由集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施。

　　3.消火栓系統(tǒng)

　　消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。

　　4.自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)

　　自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。

　　5.防排煙系統(tǒng)

　　防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。

　　6.安全疏散和防火隔離系統(tǒng)

　　安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進(jìn)行隔離。

　　7.手提式滅火器

　　手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。

　　8.其他滅火系統(tǒng)

　　其他滅火系統(tǒng)如氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房，發(fā)電機(jī)房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。

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　　(二)管理工作主要內(nèi)容

　　(1)配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。

　　(2)建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。

　　(3)建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。

　　(4)建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制訂。

　　1)每周檢查項(xiàng)目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位;檢查各處消防水管是否漏水;檢查各類手提式滅火器是否完好;檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。

　　2)每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次;檢查各類信號指示燈是否正常;檢查各類水壓壓力表是否正常;檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹;檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。

　　3)每半年檢查項(xiàng)目：檢查手提式滅火器是否有效;檢測煙感、溫感探測器是否正常工作;消火栓放水檢查一次;檢查消防報(bào)警按鈕、警鈴及指示燈;檢查消防廣播系統(tǒng);消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測試;檢查自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水;氣體滅火裝置的檢查測壓。

　　每年結(jié)合消防演習(xí)，對整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行檢查，對各消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測試。

　　(5)對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再次發(fā)生。

　　(6)對消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。

　　(三)注意事項(xiàng)

　　(1)同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對巡視、檢查、試驗(yàn)和測試等工作制訂計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。

　　(2)消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火警時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。

　　四、電梯系統(tǒng)

　　(一)種類

　　常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯;按拖動(dòng)方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯;按控制方式分有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。

　　(二)管理工作主要內(nèi)容

　　(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

　　(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。

　　(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

　　(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

　　(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。

　　(6)進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

　　(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)。

　　(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

　　五、空調(diào)系統(tǒng)

　　(一)種類

　　空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機(jī)和吸收式制冷機(jī);按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)等等。

　　(二)管理工作主要內(nèi)容

　　(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。

　　(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。

　　(3)根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計(jì)劃和測試調(diào)整計(jì)劃。

　　(4)備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。

　　(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。

　　(6)進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測算空調(diào)收費(fèi)。

　　(7)在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。

　　(8)在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：

　　1)用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配;

　　2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。

　　(9)在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間(如冬季停機(jī))重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：

　　1)對冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整;

　　2)清理各管道內(nèi)的灰塵;

　　3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整;

　　4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常;

　　5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

　　(10)定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。

　　(三)注意事項(xiàng)

　　(1)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：

　　1)使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段;

　　2)保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫;

　　3)盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響;

　　4)保證冷媒液的恰當(dāng)用量;

　　5)冷凝水的排除等。

　　(2)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。

　　(3)中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

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