2015年土地估價理論與方法：土地價格的計算

　　1、地價=不動產(chǎn)總價―建筑開發(fā)費―專業(yè)費―不可預(yù)見費―利息―租售費用―稅金―開發(fā)商合理利潤

　　剩余法適用范圍

　　1、剩余法的特點：

　　(1)是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則和合法原則，正確確定了土地最佳利用方式(包括用途、使用強度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計與布局等);

　　(2)是否正確掌握了地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系;并正確判斷了開發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價;

　　(3)是否正確地確定了土地開發(fā)費用和正常利潤等。

　　2、剩余法估價有以下幾個假設(shè)和限制條件：

　　(1)剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。

　　(2)假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響。

　　(3)假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

　　3、剩余法的適用范圍：

　　(1)待開發(fā)土地的估價;

　　(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這時公式中的建筑費還包括拆遷費用;

　　(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地價格，建筑費為整理費用。

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之?dāng)?shù)即為地價。

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