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2015物業(yè)管理師制度政策:業(yè)主的專有部分的所有權(quán)

更新時(shí)間:2015-02-04 10:55:11 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》,業(yè)主的專有部分的所有權(quán),相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,希望對(duì)各位考生朋友的備考,起到一定作用。

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  業(yè)主的專有部分的所有權(quán)

  1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

  業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用,實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的;也可以依法出租,獲取收益;還可以出借,解決親朋好友居住之難,加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān),例如,為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人,或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分出售給他人,對(duì)專有部分予以處分。

  2.業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí),不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。

  業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分,但與共有部分又不可分離。例如,沒有電梯、樓道、走廊,業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分;沒有水箱,水、電等管線,業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性,所以業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如,業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí),不得拆除房屋內(nèi)的承重墻,不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品,危及整個(gè)建筑物的安全,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

  3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán),包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中,業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位,是業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán),就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán),以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對(duì)專有部分的所有權(quán),也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。

  4.業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

  將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)性用房,會(huì)造成來(lái)往小區(qū)人員過多,外來(lái)人員雜且亂,干擾業(yè)主的正常生活,造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張,造成樓板的承重力過大,增加了小區(qū)不安全、不安定的因素,弊端多,危害性大。將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,用于商業(yè)目的,也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失?!段餀?quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則,也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要,如因下崗無(wú)收入來(lái)源,生活困難,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù),要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下,還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問題作出規(guī)定。

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