2015年土地估價師《估價理論與方法》考前猜題第一套9

    2015年土地估價師《估價理論與方法》考前猜題第一套

　　情景分析題(共3題，有相關15小題，題號76～90。每小題有A,B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共30分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　(1)下圖是一般市場條件下土地均衡價格的決定曲線圖，其中，E為土地的均衡價格點。根據(jù)該圖回答{TSE}小題問題。

　　(2)如果計算土地需求價格彈性，下列指標中直接相關的是(　)。

　　A. 土地需求量

　　B. 土地價格

　　C. 土地需求變化量

　　D. 土地價格變化量

　　(3)上述曲線中，反映土地供給彈性最小的曲線是(　)。

　　A. M

　　B. N

　　C. 1

　　D. K

　　(4)從上圖中可以看出，曲線NN、11的彈性關系為(　)。

　　A. N<1

　　B. N>1

　　C. N≤1

　　D. N≥1

　　(5)從圖示可以判斷出，當需求擴大時，致使(　)。

　　A. 價格下降

　　B. 價格上升

　　C. 供給增加

　　D. 供給減少

　　(6)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000┫商業(yè)用地40年期國有土地使用權。2007年2月，開發(fā)完成工程進度的90%，在取得房地產(chǎn)預售許可證后，開發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場租金15%。該商業(yè)項目預計于2007年12月開發(fā)完成�，F(xiàn)因資金短缺，開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權向金融機構進行融資，委托某土地評估公司進行評估。經(jīng)土地估價師調查，該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營，年租金水平為600元/┫。該市銀行一年期貸款利率為6%，風險調整值一般取2%。另外該市于2004年完成了基準地價評估工作。就上述內容，回答{TSE}小題的問題。 {TS}該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該塊國有土地使用權的方式可能是(　)。

　　A. 掛牌

　　B. 協(xié)議

　　C. 租賃

　　D. 拍賣

　　(7)如果你是該土地估價師，評估時可以采用的估價方法有(　)。

　　A. 收益還原法

　　B. 剩余法

　　C. 市場比較法

　　D. 基準地價系數(shù)修正法

　　(8)在本項目評估中，土地還原利率是一個重要參數(shù)，土地估價師可以采用下列哪種方法確定還原利率(　)。

　　A. 安全利率加風險調整法

　　B. 風險分析法

　　C. 經(jīng)驗判斷法

　　D. 純收益與價格比率法

　　(9)在評估時，關于開發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對價值評估的影響，下列說法中正確的是(　)。

　　A. 評估時應考慮市場客觀租金，而不應考慮實際租金，因此該租賃協(xié)議對評估無影響

　　B. 評估時應考慮該租賃協(xié)議對該土地使用權價值的影響，且以前5年協(xié)議租金計算

　　C. 評估時應以市場客觀租金為基礎，用協(xié)議租金對市場租金進行修正

　　D. 評估時應以協(xié)議租金為基礎，對其進行15%的修正，使其達到市場租金水平

　　(10)如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價應是(　)元/┫。

　　A. 7500

　　B. 7155

　　C. 7115

　　D. 9487

　　(11)某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評估，估價時點設定為2007年6月。該樓在建成后就已補辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50年。已知資料如下：①建筑面積為20000mz，容積率為5;②全部用于出租，出租率為80%;③同類物業(yè)市場租金水平按使用面積計為每月150元/┫;④同類物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1：1.5;⑤房屋重置價格為2000元/┫，耐用期50年，殘位率為0;⑥有關出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12%計)、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積計，每年100元/┫)、保險費(按使用面積計，每年32元/┫);⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10%。根據(jù)上述情況回答{TSE}問題： {TS}如果該辦公樓所屬宗地沒有其他建筑物，宗地建蔽率為0.5，且該辦公樓各層建筑面積相同，則該辦公樓可能的樓層數(shù)為(　)層。

　　A. 2

　　B. 5

　　C. 10

　　D. 15

　　(12)在評估中，該辦公樓的市場租金水平應根據(jù)(　)確定。

　　A. 該辦公樓實際租金

　　B. 市場同類辦公用房典型租金

　　C. 市場同類辦公用房平均租金

　　D. 市場同類辦公用房平均租金和該辦公樓個別條件

　　(13)該辦公樓年總收益是(　)萬元。

　　A. 1920

　　B. 2400

　　C. 2880

　　D. 3600

　　(14)該辦公樓在估價時點時的市場價格為(　)萬元。

　　A. 13456

　　B. 14019

　　C. 15216

　　D. 18776

　　(15)該宗土地在估價時點的單價為(　)元/┫。

　　A. 27408

　　B. 25048

　　C. 5410

　　D. 5010

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