“營改增”企業(yè)物業(yè)管理收入稅率
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1、融資
金融服務提供商提供貸款、資金，房地產(chǎn)開發(fā)商可以取得6%或者11%的增值稅進項，但是暫時不能抵扣，增加的流轉(zhuǎn)稅稅負將由服務提供方和接受方協(xié)商承擔。
2、從政府取得土地使用權(quán)
房產(chǎn)稅從政府取得土地使用權(quán)，因為政府是不需要繳稅的，意味著房產(chǎn)開發(fā)商沒有辦法拿到增值稅專用發(fā)票進行抵扣。土地出讓金在建造成本中的比重很高(甚至于50%)。因此，土地出讓金如果可以采取某種方法獲得進項稅抵扣，對降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負較為有利。目前，業(yè)界就對土地出讓金采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。但是暫時還沒有任何消息表示國家允許抵扣從土地一級市場取得的土地成本。房地產(chǎn)商從二級市場獲得土地的的，即其他的企業(yè)轉(zhuǎn)出的，理論上轉(zhuǎn)出土地的企業(yè)需要交增值稅，相應的，其下家就可以獲得發(fā)票進行進項抵扣。
3、在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中采購的部分服務
這些服務包括項目設計服務、銷售咨詢、市場推廣等服務、其他服務，例如工程監(jiān)理等，其中大部分已經(jīng)納入到增值稅范疇中，稅率為6%，原增值稅應稅服務相關(guān)的進項稅可以被抵扣。還有些房地產(chǎn)中介，保險還未納入，房產(chǎn)中介預計稅率為6%。房地產(chǎn)保險業(yè)務在加入營改增后增加的流轉(zhuǎn)稅稅負將由服務提供方和接受方協(xié)商承擔。
4、采購各項物業(yè)服務
物業(yè)管理服務業(yè)例如共用部位的運行維護、區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護養(yǎng)護等;購買公眾責任保險;物業(yè)修繕目前還在征收營業(yè)稅。在未來，這些適用營業(yè)稅的項目，可能適用6%的增值稅，可以有更多的進項稅可抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)商有其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以利用物業(yè)管理公司進行稅務籌劃。因為物業(yè)管理公司適用的稅率為6%，但是商業(yè)地產(chǎn)租賃的稅率可能就為11%或者17%。那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以將拆分收入，將部分屬于商業(yè)地產(chǎn)租賃的業(yè)務劃分到物業(yè)管理當中。
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5、建筑服務
建筑服務預計征收11% 的增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得建筑服務相應的進項稅可以抵扣。
6、銷售新建房產(chǎn)
銷售房產(chǎn)目前仍需征收5%的營業(yè)稅，未來預期為11%的增值稅。
7、出租房產(chǎn)
出租房產(chǎn)目前仍需征收5%的營業(yè)稅，未來預期稅率可能為11%或者17%。房地產(chǎn)開發(fā)商出租房產(chǎn)對應的進項稅金難于被消耗，增加的流轉(zhuǎn)稅稅負將由出租房和承租方協(xié)商承擔。
8、提供各類物業(yè)管理服務
往后征稅6%增值稅，對于增值稅一般人納稅人的服務接收方，取得的發(fā)票可用于抵扣。
“營改增”后，房地產(chǎn)利潤測算
在進行房地產(chǎn)利潤測算時，需要考慮該房產(chǎn)項目是在一線城市還是二三線城市。如果房產(chǎn)項目在一線城市，那么他的土地開發(fā)成本將會大幅提高，如果還無法進項抵扣的話，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負會更大。但是二三線城市的土地成本相對較低，對房地產(chǎn)企業(yè)稅負影響較小。
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