2016年稅務(wù)師答疑之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中須注意哪些問(wèn)題?
問(wèn)題:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中須注意哪些問(wèn)題?
解答:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問(wèn)題:
?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。
?、趯?duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
?、厶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,分?jǐn)偫⒅С觥?/p>
④全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
即:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)
?、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。
?、尥恋卦鲋刀惽逅銜r(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。(稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn))
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法,而不是實(shí)際扣除法)
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注:利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
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