2021年稅務(wù)師《稅法一》考試要求及習(xí)題：第五章

2021年稅務(wù)師《稅法一》考試要求：第五章 土地增值稅

一、土地增值稅概述

(一)了解土地增值稅的概念

(二)熟悉土地增值稅特點

(三)了解土地增值稅立法原則

二、納稅義務(wù)人、征稅范圍和稅率

(一)熟悉土地增值稅的納稅義務(wù)人

(二)掌握土地增值稅的征稅范圍

(三)熟悉土地增值稅的稅率

三、計稅依據(jù)

(一)掌握收入額的確定

(二)掌握扣除項目及金額的確定

(三)掌握轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物評估價格

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第五章習(xí)題：

單選題

1、在計算土地增值稅時，屬于允許扣除的利息支出的是( )。

A、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息

B、加罰的利息

C、向金融機構(gòu)借款可按項目分?jǐn)偟睦⒉糠?/p>

D、超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分

2、某縣商業(yè)企業(yè)為一般納稅人，2021年6月銷售新建宿舍樓一棟，取得不含增值稅銷售收入7000萬元，已知該企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，該企業(yè)能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息100萬元，并取得金融機構(gòu)貸款證明。已知房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%，考慮地方教育附加。該企業(yè)銷售宿舍樓應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。

A、1173.45

B、1701.78

C、1492.48

D、1411.75

3、某縣一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托建造住宅樓。2020年底建成后，將其中的60%的建筑面積直接對外出售，取得不含增值稅銷售收入8000萬元，繳納除增值稅以外的相關(guān)稅金40萬元;剩余40%部分用于對外出租，本年度取得不含稅租金收入50萬元。已知該企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1662萬元，開發(fā)成本為2690萬元，該企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生銷售費用300萬元，利息費用400萬元，管理費用380萬元，利息不能準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偳也荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，計算土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅為( )萬元。

A、1260.00

B、1677.95

C、1720.60

D、1801.48

4、2021年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

A、573.50

B、550.00

C、556.80

D、500.00

單選題答案解析

1、正確答案： C

答案解析

選項AB：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;選項D：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的利息部分不得扣除。

2、正確答案： B

答案解析

扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額及開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+稅費=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(5%+3%+2%)+7000×0.5‰=2766.50(萬元)

增值額=7000-2766.50=4233.50(萬元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，適用50%稅率，速算扣除系數(shù)15%。

土地增值稅稅額=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(萬元)。

3、正確答案： D

答案解析

準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=1662×60%=997.2(萬元);

準(zhǔn)予扣除的開發(fā)成本=2690×60%=1614(萬元);

開發(fā)費用=(997.2+1614)×8%=208.9(萬元);

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的相關(guān)稅金合計為40萬元;

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除費用=(997.2+1614)×20%=522.24(萬元);

扣除項目金額合計=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(萬元);

增值額=8000-3382.34=4617.66(萬元);

增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%;

所以應(yīng)該繳納的土地增值稅=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(萬元)。

4、正確答案： C

答案解析

扣除項目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)

增值額=8000-6144=1856(萬元)

增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

多項選擇題

1、以下情形中納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的有( )。

A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

C、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

D、取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

E、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

2、根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列成本、費用可以扣除的有( )。

A、建設(shè)公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的

B、建設(shè)公共配套設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的

C、銷售已裝修的房屋發(fā)生的裝修費用

D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的費用

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

3、下列關(guān)于土地增值稅收入額確定的說法，正確的有( )。

A、營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅

B、對取得的實物收入，要按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入

C、對取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入

D、對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

E、對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅

多選題答案解析

1、正確答案： A,B,E

答案解析

取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，屬于主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形。

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、正確答案： A,B,C

答案解析

選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除;選項E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

3、正確答案： A,B,C

答案解析

選項DE：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

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