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土地估價(jià)實(shí)務(wù)綜合計(jì)算題答題技巧

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

    許多準(zhǔn)備參加09土地估價(jià)師考試的考生已經(jīng)開(kāi)始復(fù)習(xí)。但是部分考生對(duì)土地估價(jià)實(shí)務(wù)這門(mén)課中的綜合計(jì)算題感到迷茫,不知從何下手,環(huán)球網(wǎng)校特整理了一些資料供考生參考?! ?/P>

    該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力,每道小題的解答通常貫穿一種主要方法,但方法中所需某些條件未直接給出,需借助其他方法計(jì)算得到。

  解答該類題目,首先要看清題目要求和已知條件,然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主,還有哪些條件不能滿足,需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件,其中部分屬于干擾性條件,解題時(shí)不能采用,如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓 地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別,除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致,或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn),否則,無(wú)論收益還是成本費(fèi)用,均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn),而不能用實(shí)際值。

  但同時(shí)也要注意,根據(jù)題目敘述的情況分析,若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn),直接采用實(shí)際值也未嘗不可,這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件,以便做出正確判斷。解答該類題目的一般步驟如下:

  第一,審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件,注意各已知條件的單位,注意各因素比較的基準(zhǔn)等,并注意所給條件中哪些是有用的,哪些是用來(lái)迷惑應(yīng)試者的,以防用錯(cuò)。同時(shí),應(yīng)試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn),即土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)、建筑開(kāi)工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn),最好將各時(shí)點(diǎn)標(biāo)注在時(shí)間軸上。

  第二,確定解題方法和解題思路。通過(guò)審題,明確了題目要求和已知條件,便可確定以哪種估價(jià)方法為主線,并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。

  第三,公式和計(jì)算步驟。計(jì)算過(guò)程中,涉及的計(jì)算公式一定要列出,哪怕沒(méi)有時(shí)間計(jì)算,列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。計(jì)算一定要分步計(jì)算,而且盡量細(xì)分。應(yīng)試者必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的計(jì)算步驟,并能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明,答題時(shí)按順序進(jìn)行,避免跳步被扣分。

 

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?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間:9月12、13日
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