采用收益還原法計算題之解題步驟

    在土地估價師計算題中有部分是采用收益還原法計算的,今天環(huán)球網(wǎng)校教大家如何做好這一類的試題：　　

    (一)審題

　　1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價時點(diǎn)

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費(fèi)用

　　4、明確題目要求計算出的價格類型

　　(二)解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格

　　(三)列出評估過程

　　1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年純收益計算公式

　　(2)建筑物年純收益計算公式

　　(3)土地年純收益計算公式

　　(4)有限年限土地價格公式

　　3、計算步驟

　　(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號)

　　①年租金收益=月租金收入×12月

　?、谘航鹉赀\(yùn)用收益=押金×押金收益率

　　(四)難點(diǎn)及常見錯誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　(1)估價時點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　　(2)土地年純收益的計算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見錯誤分析

　　(1)沒有解題思路說明

　　(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計算

　　(3)房地總收益中未計算押金運(yùn)用收益或處理錯誤

　　(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤

　　(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

　　(6)沒有計算土地單位面積價格

　　(7)解題思路或計算步驟混亂

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