土地估價師管理基礎(chǔ)與法規(guī)練習(xí)43

　　1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有( )。

　　A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

　　B.該抵押是最高額抵押

　　C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

　　D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

　　E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

　　答案：BD

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān) 保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是 為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān) 保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔(dān)保。

　　2、某大樓先后抵押給三家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時清償債務(wù)，拍賣該樓所得的價款按( )順序清償。

　　A.貸款合同簽訂的先后

　　B.貸款數(shù)額的大小

　　C.向人民法院起訴的先后

　　D.房地產(chǎn)抵押登記的先后

　　答案：D

　　解析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。

　　3、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按二家銀行的債權(quán)比例受償

　　答案：A

　　解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　4、當(dāng)?shù)盅喝伺c債務(wù)人不是同一人時，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以按( )方式處理抵押房地產(chǎn)。

　　A.與抵押人協(xié)商折價抵債

　　B.與債務(wù)人協(xié)商變賣

　　C.自行拍賣

　　D.將抵押物直接過戶給自己

　　E.向人民法院提起訴訟

　　答案：AE

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

　　5、王某想回鄉(xiāng)下安享晚年，將其在某市市區(qū)一處居住了幾十年的合法房產(chǎn)贈與李某。在辦理了有關(guān)手續(xù)后，李某搬進該房屋居住。后來李某將該房屋抵押給 甲銀行，得到貸款50萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款20萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，李某便將該房屋出租給趙某，但將抵押事實 書面告知了趙某。李某到期無力歸還貸款，但與趙某的租賃合同還未到期。

　　李某到期無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)( )。

　　A.扣押抵押物

　　B.與李某協(xié)議折價抵償貸款

　　C.將李某抵押房產(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款

　　D.根據(jù)事先約定，在債務(wù)清償期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，抵押房產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有

　　答案：BC來源：

　　解析：甲、乙銀行有權(quán)與李某協(xié)議折價或?qū)⒗钅车盅悍慨a(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款?！稉?dān)保法》第40條規(guī)定，“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”。

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