土地估價師估價理論與方法練習精選5

　　1.某建筑物建筑面積為2000平方米，1995年2月1日建成。2005年與其類似的建筑物重置價為每平方米3000元，耐用年限為50年，沒有殘值，則采用平均年限折舊法計算該建筑物在2005年2月1日的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A、480

　　B、580

　　C、420

　　D、475

　　標準答案：A

　　解析：建筑重置價格=2000*3000=600萬元。依平均年限折舊法計算年折舊額=600*1/50=12，已折舊總額=12*10=120,現(xiàn)值=600-120=480。

　　2.省和自治區(qū)首府的總體規(guī)劃，( )

　　A、由所在市人民政府審查同意后，報省、自治區(qū)人民政府審批

　　B、直接報所在市人民政府

　　C、由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批

　　D、不經(jīng)所在市人民政府審查，直接報省、自治區(qū)人民政府審批

　　標準答案：C

　　解析：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批;省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批;其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批;市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批;其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。

　　3. 按土地價格使用目的分為：()

　　A、買賣價格與租賃價格

　　B、抵押價格與課稅價格

　　C、拍賣價格與招標價格

　　D、征地價格與掛牌價格

　　標準答案：A, B

　　解析：拍賣價格、招標價格、掛牌價格是按土地交易的方式劃分的。

　　4.某宗地價格為300萬元，其宗地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，則()

　　A、地面地價為3000元/平方米

　　B、地面地價為1000元/平方米

　　C、樓面地價為3000元/平方米

　　D、樓面地價為1000元/平方米

　　標準答案：A, D

　　解析：樓面地價=宗地總地價/建筑面積=3000000/3000=1000，以單位建筑面積來表示土地單價;宗地地面地價=宗地總地價/宗地面積=3000000/1000=3000。

　　5.影響地價的行政因素有(ABCD)

　　A、土地住房制度

　　B、地價稅收政策

　　C、交通管制

　　D、行政隸屬變更

　　標準答案：A, B, C, D

　　解析：行政因素主要是國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　6. 下列屬于區(qū)位理論的有()

　　A、杜能“孤立國”理論

　　B、克里斯塔勒中心地理論

　　C、阿爾申爾德韋伯工業(yè)區(qū)位論

　　D、阿蘭索地租理論

　　標準答案：A, B, C

　　7.下列說法正確的是：()

　　A、土地利用規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法會使地價下降。

　　B、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，會對個別地塊的價格發(fā)生影響。

　　C、土地利用規(guī)劃對土地供給的影響，也會導致土地投機現(xiàn)象的增多。

　　D、規(guī)劃控制還會增加某些用途的用地數(shù)量，使之高出市場目前的實際需求水平，因而確保地價低于市場水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。

　　標準答案：B, C, D

　　8. 阿蘭索在對城市及郊區(qū)土地市場進行分析時，認為()。

　　A、買價曲線斜率最大的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，成為第一個使用者。

　　B、買價曲線斜率最小的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，成為第一個使用者。

　　C、由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小。

　　D、由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇增加。

　　標準答案：A, C

　　解析：阿蘭索又對城市及郊區(qū)土地市場進行了分析，提出了土地市場取得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售”。買價曲線斜率最大的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個使用者決定其土地消費量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。

　　9.下列地租與地價關(guān)系的說法，正確的是()

　　A、地價與地租的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系

　　B、絕對地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　C、級差地租是土地價格存在的根源

　　D、某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

　　標準答案：A, D

　　解析：1、土地價格實際上是地租的資本化，土地價格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系。2、絕對地租是土地價格存在的根源，無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償，而這種補償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。3、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素4、壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

　　10.影響土地區(qū)位的主要因素包括()。

　　A、一般因素

　　B、自然因素

　　C、社會經(jīng)濟因素

　　D、行政因素

　　標準答案：B, C, D

　　解析：影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會經(jīng)濟和行政等因素。

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