2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識(shí)點(diǎn):所有權(quán)

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　　所有權(quán)

　　所有權(quán)是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對(duì)物進(jìn)行全面支配的權(quán)利。所有權(quán)與一國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)秩序關(guān)系重大。

　　(一)所有權(quán)的性質(zhì)

　　1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能在量上的總和，而是一個(gè)渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時(shí)間上加以分割。由此所有權(quán)才可以派生出他物權(quán)，即他物權(quán)系從所有權(quán)上新創(chuàng)設(shè)而取得，而非從所有權(quán)中分割取得。

　　2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復(fù)其圓滿狀態(tài)，因此所有權(quán)猶如彈簧，可因承受負(fù)擔(dān)或負(fù)擔(dān)的消除而伸縮。

　　4.永久性：所有權(quán)無(wú)存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無(wú)期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。

　　5.社會(huì)性：為社會(huì)公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)中應(yīng)受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強(qiáng)的社會(huì)化色彩，與羅馬法之所有權(quán)的絕對(duì)性不同。

　　(二)所有權(quán)的權(quán)能

　　1.占有：指對(duì)物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價(jià)值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認(rèn)識(shí)水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實(shí)和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.處分：是指對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上或法律上的處置，即決定物在事實(shí)上或法律上的命運(yùn)。其中前者是指對(duì)物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。

　　上述諸權(quán)項(xiàng)中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。

　　(三)所有權(quán)的限制

　　現(xiàn)代社會(huì)中，基于人類整體生活的要求，所有權(quán)受到一定限制。在公法上，為維護(hù)社會(huì)公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護(hù)法等行政法中對(duì)某些人的某些所有權(quán)進(jìn)行限制。在私法中，誠(chéng)實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則等民法基本原則、相鄰關(guān)系、他物權(quán)的設(shè)定、當(dāng)事人的約定等都可構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在將其占有的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，若第三人取得該動(dòng)產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護(hù)交易安全。

　　善意取得的構(gòu)成要件包括：

　　1.其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn);但記名有價(jià)證券不適用善意取得，我國(guó)規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等無(wú)償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn);若尚未占有動(dòng)產(chǎn)，則物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，當(dāng)然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情。若明知讓與人無(wú)處分權(quán)而受讓，則不能予以保護(hù)。善意的判斷時(shí)間，以物的交付時(shí)間為準(zhǔn)。

　　善意取得的法律效果是善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動(dòng)產(chǎn)上原有的負(fù)擔(dān)歸于消滅。質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也應(yīng)適用善意取得制度。

　　(五)相鄰關(guān)系

　　相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。

　　就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言，是對(duì)所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權(quán)不是獨(dú)立的權(quán)利，但是它可以對(duì)抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)上不屬于強(qiáng)行規(guī)定，應(yīng)允許當(dāng)事人自由協(xié)商;只是在當(dāng)事人無(wú)特別約定時(shí)，才有該規(guī)定適用的余地。

　　相鄰關(guān)系不僅由民法予以規(guī)范，關(guān)于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護(hù)法也涉及相鄰關(guān)系，所以相鄰關(guān)系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

　　相鄰關(guān)系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。

　　1.相鄰用水排水關(guān)系

　　對(duì)于自然流水，應(yīng)尊重水的自然流向。對(duì)于人工排水，在必要時(shí)應(yīng)當(dāng)允許，但應(yīng)選擇對(duì)損害最少的處所和方法為之。

　　2.防止對(duì)相鄰?fù)恋氐膿p害

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在進(jìn)行挖掘土地、建造建筑物或鋪設(shè)管線等行為時(shí)，不得危害相鄰不動(dòng)產(chǎn)的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有傾倒的危險(xiǎn)并可能危及相鄰的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取必要的預(yù)防措施。

　　3.對(duì)相鄰?fù)恋氐睦?/P>

　　不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，確有必要通過(guò)相鄰?fù)恋匕苍O(shè)管線、通行或使用相鄰?fù)恋貢r(shí)，相鄰?fù)恋貦?quán)利人應(yīng)當(dāng)同意，但是可以請(qǐng)求賠償損失，利用人也應(yīng)選擇對(duì)相鄰?fù)恋負(fù)p害最小的方法。

　　4.建筑物相鄰關(guān)系

　　建筑物相鄰關(guān)系是一種平面與立體相交叉的相鄰關(guān)系，在現(xiàn)代社會(huì)中最為重要者有相鄰?fù)L(fēng)、采光以及不可量物侵害。例如王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7 月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對(duì)李某房門的位置，導(dǎo)致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定。

　　建造建筑物，應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離，并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

　　所謂不可量物侵害，是指噪聲、煤煙、振動(dòng)、臭氣、塵埃、放射性等不可稱量的物質(zhì)，因侵入鄰地而造成的干擾性妨害或損害的現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)有權(quán)依照法律規(guī)定禁止相鄰的各權(quán)利人排放、泄漏大氣污染物以及施放噪聲、振動(dòng)、光、無(wú)線電波等有害物質(zhì)。

　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所謂共有是指由兩個(gè)以上的主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨(dú)所有和共有，從歷史上看，所有權(quán)曾經(jīng)歷了從共有到個(gè)人所有的發(fā)展過(guò)程，至現(xiàn)代社會(huì)已經(jīng)以單獨(dú)所有為常態(tài)。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必須是兩個(gè)以上的主體;他們共同享有一個(gè)所有權(quán)，而非數(shù)個(gè)所有權(quán)。

　　(2)其客體必須是一項(xiàng)特定的統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn);包括一個(gè)或數(shù)個(gè)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)證券等。

　　(3)在內(nèi)容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

　　(4)共有關(guān)系具有對(duì)內(nèi)和對(duì)外的雙重特性。

　　共有可以基于法律規(guī)定、當(dāng)事人約定以及特定的事實(shí)而發(fā)生。共有并不違反一物一權(quán)主義。

　　2.按份共有

　　按份共有是指兩個(gè)以上的共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。在按份共有中，各共有人對(duì)于共有物存在一定的應(yīng)有份，此應(yīng)有份雖是所有權(quán)在量上的分割，但其性質(zhì)、內(nèi)容和效力則與單獨(dú)所有權(quán)無(wú)異，各人的權(quán)利就其應(yīng)有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);

　　(2)共有人之間在共有物的管理和使用上權(quán)利平等，但在分配盈利和分擔(dān)虧損時(shí)則按照各自的份額決定，因此系平等與不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基礎(chǔ)關(guān)系，可以隨時(shí)分割。

　　3.按份共有人的權(quán)利義務(wù)：

　　(1)共有人的使用收益權(quán)：在不妨害其他共有人使用的限度內(nèi)，各共有人有權(quán)按其應(yīng)有份額對(duì)共有物的全部為使用、收益。各共有人對(duì)共有物的使用、收益超過(guò)限度的，除全體共有人另有約定外，應(yīng)征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有約定外，共有物由共有人共同管理。為保存共有物所必要的行為，各共有人有權(quán)單獨(dú)為之。

　　(3)費(fèi)用及負(fù)擔(dān)的分擔(dān)：共有物及共有關(guān)系的管理費(fèi)用及其他負(fù)擔(dān)，由各共有人按其份額比例分擔(dān)。但共有人另有約定的，從其約定。共有人中一人支付的數(shù)額超出其應(yīng)分擔(dān)的部分時(shí)，有權(quán)按照其他共有人應(yīng)分擔(dān)的部分請(qǐng)求償還。

　　(4)共有份額和共有物的處分：各共有人有權(quán)自由對(duì)其應(yīng)有份額進(jìn)行讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)或拋棄。共有人讓與其應(yīng)有份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有共同或單獨(dú)優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但共有人另有約定的，從其約定。整個(gè)共有物的轉(zhuǎn)讓、設(shè)定負(fù)擔(dān)、拋棄、事實(shí)上處分或變更其使用收益方法，須得共有人全體同意，但共有人另有約定的除外。共有人沒(méi)有約定時(shí)，共有人中的一人拋棄其應(yīng)有份額，或者死亡后沒(méi)有繼承人的，其份額歸屬于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部關(guān)系：各共有人有權(quán)作為所有權(quán)人就共有物的全部向第三人提出請(qǐng)求，但返還共有物的請(qǐng)求，只能為全體共有人的利益提出。對(duì)基于共有物產(chǎn)生的債權(quán)，若債權(quán)為可分時(shí)，各共有人僅能按其應(yīng)有份額向第三人提出請(qǐng)求;若為不可分時(shí)，各共有人有權(quán)為全體共有人的利益提出請(qǐng)求。因共有物產(chǎn)生的對(duì)第三人的義務(wù)，若為可分時(shí)，由各共有人按其應(yīng)有份額分擔(dān);若為不可分時(shí)，由各共有人承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　4.共同共有

　　是指兩個(gè)以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對(duì)共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。

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