2014物業(yè)管理師《制度與政策》知識點:融資與抵押貸款

　　融資與抵押貸款

　　在我國城市居民收入不高的現(xiàn)實條件下，住宅區(qū)管理與服務收費不可能過高，因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開門路多種經(jīng)營，以增加收入。對于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟實力達到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，這就需要進行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導思想。

　　對于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時，應遵循如下原則。

　　(1)公司的債務與其自有資本必須保持適當平衡關系的原則。盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道，然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅持的一個原則，不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動，就會帶來損失，甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤侵朴喕I資方案，進行融資決策的一項基本原則。

　　(2)盡可能均勻安排債務償還期的原則。集中于一個時期償還債務，往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給，最好同時安排有較長期限的貸款，應力爭借貸有一定的償還寬限期。

　　(3)妥善安排、有效利用的原則。應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營，充分利用好每一筆貸款。

　　(4)統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息，還應研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

　　(5)妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應在借貸時就制訂好切實可行的還貸計劃。應盡可能均勻安排每年應支付的貸款本息，作出妥善的財務安排。

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