審理物業(yè)水費(fèi)糾紛案件應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　審理物業(yè)水費(fèi)糾紛案件應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　物業(yè)水費(fèi)糾紛是指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司因供、用水及水費(fèi)的代收、代繳而發(fā)生的爭(zhēng)議。常見的糾紛原因有停水爭(zhēng)議、價(jià)格爭(zhēng)議，后者尤其見多。物業(yè)水費(fèi)糾紛在本質(zhì)上屬于物業(yè)管理合同糾紛,而非我國(guó)《合同法》所特指的供用水合同糾紛。 自城市住房制度改革實(shí)施以來(lái)，商品房住宅小區(qū)建設(shè)如雨后春筍蓬勃生長(zhǎng)，發(fā)展迅猛,越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民融入社會(huì)化管理模式的小區(qū)生活，同時(shí)也使小區(qū)物業(yè)管理糾紛相伴而生，人民法院受理的物業(yè)水費(fèi)糾紛也呈逐年上升趨勢(shì)。但人民法院在審理這類案件方面經(jīng)驗(yàn)不多，對(duì)一些專業(yè)性的問(wèn)題未能正確判斷，以致部分案件的處理有失恰當(dāng)。為此，筆者略就物業(yè)水費(fèi)糾紛案件審理過(guò)程中容易產(chǎn)生認(rèn)識(shí)誤區(qū)的幾個(gè)問(wèn)題談點(diǎn)膚淺性的防止意見。

　　一、關(guān)于物業(yè)管理公司在水費(fèi)收取中的身份地位問(wèn)題

　　物業(yè)管理公司的身份問(wèn)題涉及到其可否自主向小區(qū)業(yè)主調(diào)整水費(fèi)價(jià)格的資格問(wèn)題。一般情況下，物業(yè)小區(qū)由物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司簽訂供用水合同，自來(lái)水公司向物業(yè)管理公司收取水費(fèi)。給人一種物業(yè)管理公司是供用水合同主體的表象。于是有人認(rèn)為，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主供水是另一個(gè)供用水合同。物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司在供用水合同中約定水費(fèi)價(jià)格，不適用于小區(qū)業(yè)主，物業(yè)管理公司可以高于與自來(lái)水公司間的合同價(jià)格同小區(qū)業(yè)主另行約定新的水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，這種看法有失偏頗。因?yàn)?，物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主在人格上是各自獨(dú)立、地位平等的民事主體。其不是生產(chǎn)型用水企業(yè)，也不是物業(yè)管理活動(dòng)之外的單純的終端用水大戶，其與自來(lái)水公司簽訂供用水合同，實(shí)質(zhì)上是在代表小區(qū)業(yè)主同自來(lái)水公司締結(jié)供用水合同關(guān)系。所簽供用水合同應(yīng)當(dāng)視作是小區(qū)業(yè)主??各終端用戶與自來(lái)水公司在簽訂合同。盡管其與自來(lái)水公司簽訂供用水合同時(shí)是以自己名義，但該行為符合“隱名代理”的構(gòu)成要件，合同上的簽名并不影響委托合同的性質(zhì)。

　　因?yàn)椋逗贤ā返谒陌倭愣l明確規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”顯然，不論是自來(lái)水公司還是小區(qū)業(yè)主，都對(duì)受托人與委托人間的水費(fèi)收繳代理關(guān)系心知肚明。物業(yè)管理公司此時(shí)居于委托代理的地位。一方面代自來(lái)水公司履行供水義務(wù)、行使收費(fèi)權(quán)利;另一方面代理小區(qū)業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)。因此，作為代表小區(qū)業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理公司只能履行“代收代繳”的物業(yè)管理義務(wù)，而無(wú)權(quán)將“代收代繳”義務(wù)變更為供用水合同中的權(quán)利。否則就有違“代理人以被代理人名義與自己進(jìn)行民事行為”的法律規(guī)則。所以，盡管在合同上或名義上，小區(qū)業(yè)主未與自來(lái)水公司直接簽訂供用水合同，但在實(shí)質(zhì)上不影響小區(qū)業(yè)主作為合同關(guān)系上終端用戶的地位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。”“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！庇纱丝梢?，具備向終端用戶收取水費(fèi)的是自來(lái)水公司，物業(yè)管理公司只有委托代收的資格，而不具備經(jīng)營(yíng)的資格。我國(guó)城市供水是特許經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理公司不得超越經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行“零售性”的供水經(jīng)營(yíng)。因此，那種將物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主間代收水費(fèi)的行為認(rèn)定為買賣合同關(guān)系，可以另行約定水費(fèi)價(jià)格的觀點(diǎn)是不正確的。

　　二、關(guān)于政府允許物業(yè)管理費(fèi)上浮幅度的適用范圍

　　我國(guó)目前小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整方式。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)幅度以及調(diào)整比例由政府物價(jià)部門以文件形式明確，如“物業(yè)管理費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)為每平方米 1.2元;允許指導(dǎo)價(jià)上浮幅度不超過(guò)20%”。于是有的物業(yè)管理公司視“允許指導(dǎo)價(jià)上浮幅度”為尚方寶劍，將供水價(jià)格在政府定價(jià)的基礎(chǔ)上也相應(yīng)地上浮，且被有的法院認(rèn)同。筆者認(rèn)為，這種做法有違法律規(guī)定。因?yàn)?，自?lái)水供應(yīng)屬于重要的公用事業(yè)?！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》第二十三條規(guī)定，制定關(guān)系群眾切身利益的公用事業(yè)價(jià)格、公益性服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)實(shí)行聽證制度。國(guó)家實(shí)行水費(fèi)由縣級(jí)以上人民政府履行聽證程序定價(jià)，不屬于指導(dǎo)價(jià)的范疇，更不屬于當(dāng)事人協(xié)商的范圍，故不能將政府定價(jià)的水費(fèi)項(xiàng)目也納入價(jià)格上浮或協(xié)商范圍。政府物價(jià)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的批復(fù)僅僅限于物業(yè)管理，而不波及到供電、供氣、供明等代收代繳項(xiàng)目。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》明確，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化管理費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)法定稅費(fèi)。該《辦法》并未列舉水電、煤氣、電信等據(jù)實(shí)結(jié)算的項(xiàng)目。建設(shè)部頒發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第六條對(duì)“代收代繳收費(fèi)服務(wù)”規(guī)定：“受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)(代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定?！笨梢?，物業(yè)管理費(fèi)與代收代繳收費(fèi)存在本質(zhì)上的區(qū)別。按照行業(yè)規(guī)則，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以住戶房屋面積計(jì)算的，價(jià)格上浮的范圍應(yīng)是與房屋面積相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目。因此，政府物價(jià)部門允許價(jià)幅調(diào)整只能適用于物業(yè)管理費(fèi)，而不涉及實(shí)行聽證的政府定價(jià)水費(fèi)。實(shí)行聽證的政府定價(jià)水費(fèi)不屬于物業(yè)管理費(fèi)的上浮范圍。故物業(yè)管理公司將水費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)“跟班搭車”、“捆綁收費(fèi)”的做法是不恰當(dāng)?shù)摹?/P>

　　三、關(guān)于“終端用戶”的識(shí)別問(wèn)題

　　“終端用戶”是一個(gè)銷售概念，終端用戶是終端價(jià)格的載體，正確界定“終端用戶”，可以確定用水主體享受何種價(jià)格待遇，可否享受城市居民用水的政府定價(jià)。準(zhǔn)確地講，政府定價(jià)的城市居民用水價(jià)格是相對(duì)于絕大多數(shù)終端用戶制定的，它既可稱為零售價(jià)，又稱為終端價(jià)。終端價(jià)原則上應(yīng)是同城同價(jià)，同網(wǎng)同價(jià)。

　　在物業(yè)水費(fèi)糾紛審理中，時(shí)常容易發(fā)生爭(zhēng)議的一個(gè)問(wèn)題，就是小區(qū)業(yè)主的用水身份問(wèn)題。因?yàn)槿缜八觯飿I(yè)小區(qū)供水通常是由物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司簽訂供用水合同。于是，物業(yè)管理公司認(rèn)為其是終端用戶，而小區(qū)業(yè)主是非終端用戶，故小區(qū)業(yè)主不應(yīng)享受政府批準(zhǔn)的終端用戶價(jià)格。這一觀點(diǎn)也往往被一些法律工作者接受并據(jù)此論案。筆者認(rèn)為，這同樣是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。因?yàn)樵趯W(xué)理定義上，“終端用戶”是指安裝和使用產(chǎn)品的最終用戶，是經(jīng)銷商直接開發(fā)并進(jìn)行售后服務(wù)的對(duì)象。終端用戶概念使用范圍極廣，不僅用于電信、供電、供水、供氣行業(yè)，還涉足產(chǎn)品和商品制造、銷售領(lǐng)域。終端用戶屬于應(yīng)用性概念?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。這里所指最終用戶顯然是指實(shí)際使用的、具有獨(dú)立人格的終端用戶。從供水角度上分析，其是商品加主體的合成概念。終端商品應(yīng)是供水管網(wǎng)中的出水籠頭，用戶則是出水籠頭的實(shí)際所有人或使用人。從上述應(yīng)用概念和法律概念分析，小區(qū)業(yè)主才是真正的終端用戶，其理應(yīng)享受城市居民用水的政府定價(jià)即終端價(jià)格。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)管理公司誤認(rèn)為與自來(lái)水公司簽訂了合同的人便是終端用戶，顯然混淆了銷售概念與法律概念的關(guān)系。如果是以合同為劃分標(biāo)準(zhǔn)，則在技術(shù)狀態(tài)或事實(shí)就不存在“中端”用戶了。那么任何產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)中批發(fā)商和代理商都成終端用戶了。這顯然是荒謬的，因?yàn)槭聦?shí)上批發(fā)商和代理商銷售產(chǎn)品并不是產(chǎn)品使用者，其根本不屬于“用戶”之列。以合同關(guān)系否認(rèn)小區(qū)業(yè)主的終端用戶身份據(jù)而剝奪其享受終端價(jià)位的權(quán)利是錯(cuò)誤的。

　　四、關(guān)于躉售價(jià)格及水費(fèi)調(diào)整的問(wèn)題

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用為供水企業(yè)的法定義務(wù)。在無(wú)商業(yè)性住宅的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，水費(fèi)都由單位無(wú)償代收并彌補(bǔ)損耗差額。但在房改后的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商業(yè)性住宅小區(qū)物業(yè)管理公司是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和規(guī)則來(lái)運(yùn)作，其管理上的盈利要求，決定了其沒(méi)有義務(wù)像單位那樣繼續(xù)為供水企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)，更沒(méi)有義務(wù)承受水損責(zé)任。自來(lái)水公司只履行向物業(yè)小區(qū)供水的批發(fā)義務(wù)，將其維修管路、設(shè)施、抄表和水損的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)小區(qū)和終端用戶，收取的水費(fèi)卻是零售價(jià)格，這顯然是不公平的?！冻鞘泄┧畠r(jià)格管理辦法》第八條規(guī)定，輸水、配水等環(huán)節(jié)中的水損可合理計(jì)入成本。《湖北省城市供水價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則 (暫行)》第八條規(guī)定，水損率根據(jù)企業(yè)規(guī)模分別按16%-18%的標(biāo)準(zhǔn)確定。這些規(guī)定表明，現(xiàn)行水價(jià)已經(jīng)包括了輸送到終端用戶的損耗。如果自來(lái)水公司未能將水直接送到終端用戶，僅送到物業(yè)小區(qū)，它則應(yīng)適用躉售價(jià)格，以體現(xiàn)價(jià)格的合理性。躉售價(jià)格即批發(fā)價(jià)格的概念廣泛適用多種行業(yè)，在供水行業(yè)則經(jīng)常使用。其合理性已被一些地方政府的文件所確認(rèn)。如《湖北省城市供水價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則(暫行)》第十六條明確規(guī)定：“ 供水企業(yè)在未接管居民小區(qū)物業(yè)管理等單位的供水職責(zé)之前，應(yīng)對(duì)居民小區(qū)物業(yè)管理等臨時(shí)供水單位實(shí)行躉售價(jià)格。躉售價(jià)格可在居民生活用水價(jià)格上扣減4%―10%，扣減部分應(yīng)能彌補(bǔ)總表到分表的合理?yè)p耗。躉售價(jià)格在不改變最終生活用水價(jià)格的前提下由供水企業(yè)與臨時(shí)供水單位協(xié)商議定，報(bào)所在城市人民政府價(jià)格主管部門備案?！本用裼盟畠r(jià)格是一種包括了供水損耗的零售價(jià)格，這種價(jià)格只有在自來(lái)水公司履行了向終端用戶直接供水義務(wù)的情況下才能收取。因此，當(dāng)物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司簽訂供用水合同的情況下，則應(yīng)采用躉售價(jià)，價(jià)格應(yīng)在居民生活用水價(jià)格基礎(chǔ)上有所下調(diào)。但在物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司所簽合同為躉售價(jià)格時(shí)，其仍可以按城市居民統(tǒng)一用水價(jià)格向小區(qū)業(yè)主收取水費(fèi)，終端價(jià)與躉售價(jià)的盈余，由物業(yè)管理公司用于補(bǔ)償小區(qū)內(nèi)(總表與用戶分表間)的二次供水和正常管漏。如南京市自來(lái)水公司從2002年7月1日開始，對(duì)有二次供水設(shè)施的高層物業(yè)管理單位和總表集中供水的小區(qū)業(yè)主，實(shí)行“躉售價(jià)格”優(yōu)惠供水，優(yōu)惠幅度為5-10%，余下的差額用于補(bǔ)償自來(lái)水管線跑冒滴漏的損失和二次供水產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　但在現(xiàn)實(shí)中，不少人對(duì)“躉售價(jià)格”的歸屬存在模糊認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)“躉售價(jià)格”是自來(lái)水公司對(duì)物業(yè)管理公司的專項(xiàng)優(yōu)惠，將終端價(jià)與躉售價(jià)間的盈余全部歸物業(yè)管理公司享有，而將二次供水和正常管漏費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁小區(qū)業(yè)主承擔(dān)，這是不合理的，如前所述的物業(yè)管理公司的代理身份論，“躉售價(jià)格”應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共同享有，而不歸代理人獨(dú)占。

　　五、關(guān)于“二次供水”費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題

　　何謂“二次供水”?是指供水系統(tǒng)的傳輸管道，在輸送壓力不能直接將水輸送到終端用戶，而在傳輸管道中采用泵壓等技術(shù)手段以保證水源滿足終端用戶用水需要的供水方式。由于二次供水需要相應(yīng)揚(yáng)程的水泵等增壓設(shè)備，用電量較大，且設(shè)備需以管理、維修、保養(yǎng)，其費(fèi)用成本相應(yīng)增加。在物業(yè)水費(fèi)糾紛中，經(jīng)常遇到物業(yè)管理公司以小區(qū)“二次供水”為由作為增加水價(jià)幅度的抗辯。這種抗辯是否成立，要視具體情況而定，主要要考究二次供水的對(duì)象是否合理或者說(shuō)二次供水的技術(shù)方案是否符合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》第十二條規(guī)定，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，否則不予審批，或者建成后的不予驗(yàn)收。小區(qū)工程若對(duì)可以自然直接供水的區(qū)域也采用二次供水方式，則是違規(guī)損人之舉，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行技術(shù)改造。但在現(xiàn)實(shí)中生活，小區(qū)住宅本應(yīng)采取直接供水方案而采用二次供水方案的建設(shè)項(xiàng)目相當(dāng)普遍，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)省管道及安裝費(fèi)用，不惜以國(guó)家能源和住戶的長(zhǎng)期利益為代價(jià)，賺取不義之財(cái)，將 18米以下的樓層甚至包括一層都一律采用二次供水方案。筆者認(rèn)為，對(duì)這種不合理的二次供水費(fèi)用，小區(qū)業(yè)主既可以拒付水費(fèi)方式來(lái)維護(hù)權(quán)益，也可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商給予永久性的補(bǔ)償。對(duì)技術(shù)上合理的二次供水費(fèi)用負(fù)擔(dān)，在供水行業(yè)和物業(yè)管理中存在較大爭(zhēng)議，實(shí)際操作也各有所異。筆者認(rèn)為，可“有條件”地由全體小區(qū)業(yè)主共同分?jǐn)?。所謂“有條件”，是指物業(yè)管理公司應(yīng)首先用“躉售價(jià)格”與終端價(jià)格的差來(lái)彌補(bǔ)二次供水的費(fèi)用，如果“躉售價(jià)格”的盈余仍不足彌補(bǔ)，再才由小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偂?/P>

　　六、小區(qū)內(nèi)異常管漏所增加的水費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題

　　在物業(yè)水費(fèi)爭(zhēng)議中，小區(qū)業(yè)主常與物業(yè)管理公司發(fā)生價(jià)格爭(zhēng)議的一種情況是：小區(qū)內(nèi)異常管漏所增加的水費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)問(wèn)題。有人認(rèn)為，這不可爭(zhēng)議地應(yīng)由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。筆者認(rèn)為，這應(yīng)分情況區(qū)別對(duì)待?！冻鞘泄┧畠r(jià)格管理辦法》第八條規(guī)定：“輸水、配水等環(huán)節(jié)中的水損可合理計(jì)入成本”，可見，一般情況下，水費(fèi)價(jià)格構(gòu)成中本身己經(jīng)考慮了管漏等途中損耗，管漏、管裂的水費(fèi)應(yīng)包括正常的水價(jià)范圍以內(nèi)，也就是說(shuō)在終端用戶價(jià)格中，正常的管漏損耗已包含到平均水價(jià)之中。那么，異常的管漏、管裂所增加的水費(fèi)是否應(yīng)由小區(qū)業(yè)主承受呢?這需要根據(jù)具體情況分析，應(yīng)依據(jù)管漏、管裂的原因和管理情況具體而定。管漏、管裂的原因一般分為三種：水管質(zhì)量、安裝質(zhì)量、外力擠撞。而搶修情況則是物業(yè)管理公司是否盡到定期檢查、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和搶修之責(zé)。根據(jù)不同情況確定水損的承擔(dān)者：如果業(yè)主的房屋尚在合同約定保質(zhì)期內(nèi)或者水管的合理使用期限內(nèi)，水管質(zhì)量和安裝質(zhì)量由房屋的建設(shè)開發(fā)商承擔(dān);如果管漏、管裂是由于重型汽車碾壓等外力原因造成的，則由致害者承擔(dān)責(zé)任;如果物業(yè)管理公司未定期檢查和發(fā)現(xiàn)管漏、管裂原因并及時(shí)搶修，其擴(kuò)大的水費(fèi)損失應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān);如果異常的管漏、管裂損失是在物業(yè)管理公司盡到管理職責(zé)后仍不可避免而產(chǎn)生的損失，則由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。這其中，對(duì)物業(yè)管理公司盡到管理職責(zé)的判斷應(yīng)有一個(gè)時(shí)間界線，如突發(fā)性的地下管裂，發(fā)生時(shí)物業(yè)管理公司可能不知道，要等待供水單位收取水費(fèi)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)異常，而此時(shí)，水費(fèi)損失已實(shí)際發(fā)生。如何判斷物業(yè)管理公司的管理責(zé)任?筆者認(rèn)為，應(yīng)按物業(yè)管理公司的職責(zé)來(lái)確定，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司對(duì)小區(qū)供水設(shè)施和狀況存在“經(jīng)常檢查”、及時(shí)發(fā)現(xiàn)管裂、總表異常情況的義務(wù)，但“經(jīng)常檢查”并不意味是每天檢查，一般情況下應(yīng)至少每周檢查一次，假定異常情況發(fā)生于該月上旬，而物業(yè)管理公司到月底交水費(fèi)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，那么，對(duì)一周內(nèi)的水費(fèi)損失可由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)，超過(guò)一周時(shí)間部分由物業(yè)管理公司承擔(dān)。因此，對(duì)異常管漏所增加的水費(fèi)也有由小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司分擔(dān)的可能。

　　七、關(guān)于物業(yè)管理公司誅連性、捆綁性收費(fèi)的問(wèn)題

　　在實(shí)現(xiàn)生活中，物業(yè)管理公司時(shí)常因與小區(qū)業(yè)主的其它爭(zhēng)議而采取“停水”措施，或擴(kuò)大收費(fèi)范圍的情形較為普遍。如房地產(chǎn)開發(fā)商組建或委托的前期物業(yè)管理公司，因業(yè)主未交足購(gòu)房款而采取停水措施;因業(yè)主拒交不合理水費(fèi)費(fèi)而采取停水措施;因業(yè)主未交足物業(yè)管理費(fèi)而采取停水措施;將水費(fèi)收取比例與物業(yè)管理費(fèi)比例掛鉤;將屬于物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)支出的水池、綠化用水費(fèi)用也納入小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟?。這類糾紛訴至法院后，物業(yè)管理公司往往振振有詞地?cái)?shù)落小區(qū)業(yè)主的過(guò)錯(cuò)或責(zé)任，而有的法院卻認(rèn)同物業(yè)管理公司的抗辯。筆者認(rèn)為，相對(duì)應(yīng)的民事主體在不同的民事法律關(guān)系中，其權(quán)利、義務(wù)是相對(duì)獨(dú)立的，不同法律關(guān)系中的爭(zhēng)議應(yīng)采取雙方約定的方式或者法定的手段來(lái)解決，不能將二者混為一談。物業(yè)管理公司的行為與言詞是混淆了不同類型的民事法律關(guān)系，將其它民事法律關(guān)系中的訴請(qǐng)理由用于物業(yè)水費(fèi)代收代繳法律關(guān)系中。物業(yè)管理公司接受自來(lái)水公司的委托代收水費(fèi)，其無(wú)權(quán)超越授權(quán)的范圍，采取誅連性、捆綁性的手段來(lái)謀求或?qū)崿F(xiàn)其在另一法律關(guān)系中的利益，否則，就構(gòu)成違約或侵權(quán)行為。我國(guó)目前有些地方已采取措施明確制止物業(yè)管理公司的這種違法行為。如廈門市從2006年1月開展了水、電費(fèi)欠繳專項(xiàng)治理，嚴(yán)禁物業(yè)管理公司將水電費(fèi)與物業(yè)管理費(fèi)捆綁收取，否則，可能受到延遲年檢或取消物業(yè)管理資格的處罰。因此，在物業(yè)水費(fèi)糾紛案件審理中，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理公司誅連性、捆綁性收費(fèi)的行為說(shuō)“不”。

　　八、關(guān)于正確處理物業(yè)水費(fèi)糾紛的審判思路

　　人民法院正確審理物業(yè)水費(fèi)糾紛，應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主的訴訟地位和爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，正確分配舉證責(zé)任。物業(yè)管理公司若要調(diào)整水費(fèi)，應(yīng)責(zé)令其對(duì)政府定價(jià)依據(jù)、與自來(lái)水公司的合同價(jià)格、向自來(lái)水公司所交水費(fèi)的發(fā)票、二次供水和管漏損耗、實(shí)際代收費(fèi)額等事項(xiàng)進(jìn)行舉證。同時(shí)還應(yīng)確定“據(jù)實(shí)結(jié)算”的審判思路，以物業(yè)管理公司與自來(lái)水公司合同價(jià)格(躉售價(jià))為基礎(chǔ)，將支出費(fèi)用按實(shí)際用水噸數(shù)計(jì)算出分?jǐn)倱p耗后的價(jià)格。當(dāng)該價(jià)格低于城居民統(tǒng)一供水價(jià)格時(shí)，各終端用戶按照實(shí)際用水量×該市統(tǒng)一供水價(jià)格承擔(dān)水費(fèi);當(dāng)該價(jià)格高于該市居民統(tǒng)一供水價(jià)格時(shí);各終端用戶按照實(shí)際用水量×分?jǐn)倱p耗后的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。特別要強(qiáng)調(diào)的是，“分?jǐn)倱p耗后的價(jià)格”必須是排除前述物業(yè)管理公司過(guò)錯(cuò)責(zé)任和不當(dāng)計(jì)算后的合理價(jià)格。

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