業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生收費糾紛處理

　　業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生收費糾紛怎么辦

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主常因收取物業(yè)管理服務費而發(fā)生各種糾紛，如物業(yè)公司擅自提高收費標準，擅自設立收費項目，或者業(yè)主拖欠繳納物業(yè)管理服務費等等，雙方常常因此產(chǎn)生爭端。此時業(yè)主可以向特價部門申請由其對糾紛進行調(diào)處。對物業(yè)管理公司越權定價、擅自提高收費標準的，私設收費名目亂收費用的，不按規(guī)定實行明碼標價的，提供服務質價不符或只收費不服務的行為，物價部門有權予以行政處罰。業(yè)主也可以向法院提起訴訟，要求追究管理公司的違約責任，以法律手段保護自己的利益。

　　如何解決物業(yè)糾紛

　　1、建議業(yè)主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業(yè)服務的同時，認真履行交納費用的義務。

　　物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發(fā)生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務是日常發(fā)生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業(yè)合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。

　　2、建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務問題后，采取積極的態(tài)度，通過與物業(yè)公司的溝通和談判，指出物業(yè)服務的不足，幫助物業(yè)公司提高服務水平，妥善處理糾紛。

　　業(yè)主和物業(yè)公司是平等的合同主體，在履行合同時，應當本著誠實信用的原則，以平和的心態(tài)，行使合同權利，履行合同義務。生活在同一個社區(qū)，業(yè)主和物業(yè)公司是長期共存、互相依賴的關系。如果出現(xiàn)物業(yè)服務問題后，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司都應該采取積極的態(tài)度，通過溝通、協(xié)商和談判，妥善處理糾紛。我們相信，隨著房地產(chǎn)市場的成熟和發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)服務、人文環(huán)境等軟件，會逐步成為購房者做出選擇的重要因素。建設共同的家園、愛護共同的家園，不僅會使生活在這里的人們安居樂業(yè)，也有利于提升小區(qū)的品牌，成為在房地產(chǎn)市場上熱銷的物業(yè)，使業(yè)主和物業(yè)公司共同受益。

　　3、特別建議業(yè)主恰當、適度行使合同法所規(guī)定的抗辯權。在維護自身權益的同時，避免侵害其他業(yè)主的合法權益。

　　“實現(xiàn)私權利以不侵害他人權益為限”是民法的基礎理論。在審判實踐中，我們遇到大量履行合同或維護權利不適當、甚至為了自己維權侵害其他業(yè)主合法權益的情況。例如：有的業(yè)主因停車收費爭議，把車輛停在小區(qū)通行路口，堵塞交通;有的物業(yè)公司在和業(yè)主發(fā)生爭議后，不顧已交納費用的業(yè)主利益或者在糾紛尚未徹底解決時，不負責任的退出小區(qū)，停止服務等。

　　4、建議物業(yè)公司根據(jù)自己的資質等級，選擇適當?shù)奈飿I(yè)，提供相應的服務。

　　多檔次、多品種、多價位的樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，是我國房地產(chǎn)市場日益成熟的標志之一。不同群體、不同層次的消費需求，使建立多檔次的物業(yè)公司、提供不同等級的物業(yè)服務成為必然。提供服務、交納費用是一種對價，如果對價失衡，就會加劇物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。因此物業(yè)主管機關應當建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業(yè)公司資質等級管理。物業(yè)公司也要根據(jù)自己的資質等級，選擇適當?shù)奈飿I(yè)，提供服務。

　　5、建議物業(yè)公司強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內(nèi)容，為以后的服務提供可供判定的依據(jù)。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務費后，應當嚴格履行服務義務。

　　6、特別建議物業(yè)公司恰當、審慎使用先履行抗辯權。在物業(yè)糾紛解決過程中，本著誠實信用原則，保障服務。

　　7、建議物業(yè)公司在解決糾紛時，盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，并應積極請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機關主持和解。

　　物業(yè)糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時，是根據(jù)“有利生產(chǎn)方便生活”的原則，加大調(diào)解，力求做到“案結事了”。今年朝陽法院推出了以調(diào)解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。據(jù)統(tǒng)計，起訴到法院的物業(yè)糾紛有40%左右都是和解解決的。這說明物業(yè)糾紛有很大的協(xié)調(diào)解決的空間。物業(yè)公司應當本著積極解決糾紛的態(tài)度，盡可能化解糾紛，并應積極請求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會、行業(yè)管理機關主持和解。最終仍然無法解決的，再起訴到法院。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，不做充分的努力，輕率地起訴到法院，一方面會給法院造成非正常的壓力，損耗了國家寶貴的司法資源，另一方面，也不利于物業(yè)合同的繼續(xù)履行。

　　8、建議物業(yè)主管機關建立物業(yè)服務的行業(yè)標準，構建多檔次的服務標準體系。嚴格物業(yè)公司資質等級管理。

　　9、建議價格管理機關根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務標準、不同資質等級的物業(yè)公司，科學核定不同級別的物業(yè)費收取標準。

　　10、建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務。

　　引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務，是朝陽法院對物業(yè)行政管理部門和收費管理部門的建議。通過第三方機構的介入，保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

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