物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及測算程序

　　為適應(yīng)物業(yè)公司管理規(guī)模不斷拓展的要求，更加科學(xué)地控制管理成本，特制定本規(guī)定。

　　一.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公平及與物業(yè)使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強(qiáng)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在市場競爭機(jī)制下，按照由物業(yè)委托者和管理者雙方協(xié)商、按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定。

　　二.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括兩大部分：一是對全部業(yè)主的公眾服務(wù)，二是根據(jù)小區(qū)具體情況提供的專項服務(wù)。

　　三.成本核算必須以小區(qū)為核算單位，獨(dú)立進(jìn)行收支平衡。

　　四.單個小區(qū)的物業(yè)管理收支報表按照每三個月公布一次，公布表格必須使用本公司規(guī)范的表格。

　　五.物業(yè)管理支出成本的一般計算步驟：

　　1.確定公眾服務(wù)和專項服務(wù)的項目，同時確定計算支出成本的項目;

　　2.收集設(shè)備、設(shè)施的清單，收集專項服務(wù)的成本資料。設(shè)備清單包括：環(huán)境照明、室內(nèi)照明、電梯、水泵、消防閉路監(jiān)控設(shè)備、排污泵、排煙機(jī)、供配電柜等。專項服務(wù)包括：公交服務(wù)、小區(qū)娛樂場所服務(wù)、健身場所服務(wù)等;

　　3.計算各物業(yè)類型的管理份額、設(shè)備使用分?jǐn)傁禂?shù)。管理份分額指各分棟/分類物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)收入占整個小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收入的比例，用來計算人員成本的分?jǐn)?。設(shè)備使用分?jǐn)傁禂?shù)指各分棟/分類物業(yè)的共用設(shè)備的使用比例，一般按照功率或建筑面積計算。

　　4.初步計算支出成本;

　　5.調(diào)整小區(qū)整體和單個物業(yè)類型的收支數(shù)額：

　　5.1成本核算必須以整個小區(qū)為核算的單位，達(dá)到總收支平衡，其收支差額應(yīng)控制在5%以內(nèi)。

　　5.2如初次計算收支差額較大，通過調(diào)整管理份額，進(jìn)而調(diào)整人員配備，達(dá)到調(diào)整支出成本。也可以調(diào)整個別項目的計算方法，達(dá)到調(diào)整支出的目的。

　　5.3盡可能地做到各個物業(yè)類型的收支基本平衡。

　　6.對整一.確定物業(yè)管理費(fèi)的支出項目的原則

　　1.符合現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則賦予物業(yè)公司的職責(zé);

　　2.包括全部的公眾服務(wù)和專項服務(wù)項目;

　　3.計算設(shè)備運(yùn)行成本時，須符合按專業(yè)分工的原則;

　　4.符合便于本公司財務(wù)核算的原則;

　　二.參照現(xiàn)行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則、深物價[1997]141號文有關(guān)規(guī)定，參照行業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理成本費(fèi)用的構(gòu)成包括以下幾項：

　　1.就管理工作聘請的管理服務(wù)人員的工資和福利費(fèi)用;

　　2.辦公費(fèi)及物業(yè)管理單位的因定資產(chǎn)折舊費(fèi);

　　3.小區(qū)共有的公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

　　4.小區(qū)共有的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);

　　5.小區(qū)清潔、消殺費(fèi);

　　6.保安費(fèi);

　　7.必要的社區(qū)文化活動費(fèi);

　　8.物業(yè)保險費(fèi);

　　9.管理者酬金;

　　10.法定稅費(fèi);

　　三.本公司規(guī)定物業(yè)管理支出項目的詳細(xì)構(gòu)成如下：

　　1.員工工資、福利、保險：

　　1.1員工工資及福利：指全體員工的工資、加班費(fèi)及隨同工資發(fā)放的各種福利費(fèi)用;

　　1.2工資納稅：按政府有關(guān)規(guī)定計算;

　　1.3社會保險：指由公司支付的社保費(fèi)用;

　　1.4意外保險：保安、維修人員意外傷害險。

　　2.行政管理費(fèi)用

　　2.1辦公文具費(fèi)用

　　2.2通訊費(fèi)用：含辦公室電話和員工通訊費(fèi);

　　2.3交通費(fèi)用：含公司車輛及公交費(fèi)用;

　　2.4應(yīng)酬費(fèi)用：僅限于小區(qū)共管單位的必要應(yīng)酬費(fèi)用;

　　2.5制服購置費(fèi)用

　　2.6員工招聘及培訓(xùn)費(fèi)用：含公司內(nèi)部培訓(xùn)和外出培訓(xùn);

　　2.7辦理員工暫住證費(fèi)用

　　2.8員工宿舍租金

　　2.9不可預(yù)見費(fèi)用5%

　　四.公共設(shè)施、設(shè)備的電費(fèi)及維護(hù)費(fèi)

　　1.公共照明系統(tǒng)：一般分為環(huán)境照明及設(shè)備照明兩部分;

　　2.給排水系統(tǒng)：含排污泵、加壓泵、管道、閥門等設(shè)備，水費(fèi)包括清潔及綠化用水;

　　3.供配電系統(tǒng)：含全部高低壓配電柜等設(shè)備;

　　4.消防系統(tǒng)：含防火門、卷簾門、煙感探頭、溫感探頭、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵等設(shè)備;

　　5.弱電系統(tǒng)：一般指閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場收費(fèi)系統(tǒng);

　　6.電梯系統(tǒng)：含扶梯、升降梯;

　　7.公共建筑、道路、管溝維護(hù)

　　8.不可預(yù)見費(fèi)5%

　　五.清潔、消殺費(fèi)用

　　1.環(huán)境清潔費(fèi)用

　　2.除“四害”消殺費(fèi)用

　　3.生活水池清洗費(fèi)用

　　4.化糞池清理費(fèi)用

　　5.外墻清洗費(fèi)用

　　6.垃圾清運(yùn)費(fèi)(生活、裝修垃圾)

　　六.綠化費(fèi)用

　　1.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)(含工具、農(nóng)藥、化肥、水費(fèi)等費(fèi)用)

　　2.綠化添置費(fèi)：補(bǔ)苗、移植費(fèi)

　　七.保安費(fèi)用：通訊器材、保安器材及其它裝備費(fèi)用。

　　八.社區(qū)文化費(fèi)用

　　1.日常宣傳費(fèi)用

　　2.器材維護(hù)費(fèi)

　　3.節(jié)日布置費(fèi)：一般指國慶節(jié)(中秋節(jié))、元旦、圣誕、春節(jié);

　　4.社區(qū)活動經(jīng)費(fèi)(包括：購置禮品、獎品費(fèi)用及場景布置費(fèi)等)

　　九.物業(yè)保險費(fèi)用

　　1.機(jī)械責(zé)任險：一般指電梯設(shè)備等。

　　2.公共責(zé)任險

　　3.公共財產(chǎn)險

　　十.管理者酬金10%

　　十一.法定稅費(fèi)

　　個支出成本進(jìn)行分析，形成文字，以確立該預(yù)算的合理性。

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