2013年土地估價案例與報告模擬題第二套4

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　　2006年12月8日

　　××股份有限公司土地資產(chǎn)評估技術(shù)報告

　　一、委估公司概況(略)

　　二、委托評估地塊的基本情況

　　1.評估對象所處的位置及交通條件

　　評估宗地位于××市商業(yè)中心偏西南部，坐落在××路22號，距人民廣場和商業(yè)一條街1.5km，距××火車南站1.5km，距××國際機場約26km，距電信樞紐大樓約1km，距人民公園約300m。地塊附近的××路、××路、××路和××路均為××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽車從此地塊周圍通過，具有通信、交通、購物、娛樂、辦公、商務(wù)活動的較好環(huán)境，地理位置優(yōu)越，交通條件便捷。

　　2.自然條件

　　××市區(qū)位于××河河畔。建成區(qū)南北長l6km，東西寬2～3km。建成區(qū)起伏不平，主體呈南北向狹長帶狀分布，外圍形成數(shù)個相對獨立的工業(yè)區(qū)。該地區(qū)斷層發(fā)育，地震活躍。地質(zhì)地貌條件較好。礦產(chǎn)資源豐富，降水量少，蒸發(fā)量大，日照時間長，晝夜溫差大，屬典型大陸性氣候，水資源有冰川融水、地表徑流等形態(tài)，但并不豐富。

　　三、委估宗地現(xiàn)狀

　　根據(jù)估價人員對資料的分析和現(xiàn)場的實地勘查，評估宗地總面積為1785.88m2，現(xiàn)已建成框架結(jié)構(gòu)的9層樓，地上8層，地下l層，是2003年建成的綜合樓，其占地形狀基本呈長方形，長約50m，寬約35m，基礎(chǔ)設(shè)施都已具備。四、委估地塊四至及周圍環(huán)境評估宗地東臨××路，南臨××大廈，××電影院，西臨××家屬院，北臨××貿(mào)易總公司。

　　周圍有××市場、××郵電局、××醫(yī)院、××大廈、××中醫(yī)院、建設(shè)銀行、人民公園、××賓館、××大酒店、×X批發(fā)市場。周圍人口稠密，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)業(yè)種類較多，有較好的商務(wù)活動環(huán)境，使該委估地塊上經(jīng)營綜合性大廈具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　五、委估宗地占地面積的確認

　　評估宗地按《中華人民共和國國有土地使用證》(2006) ××號所載明的四至范圍，載明批準用地面積為2765m2，市規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃建設(shè)用地紅線圖》及所附說明書中載明紅線范圍內(nèi)的面積為2765m2，綜合樓由××大廈與××貿(mào)易大廈共建，××大廈分攤土地面積為1785.88m2。

　　六、宗地評估路徑

　　(一)估價方法介紹

　　1.土地殘余法

　　根據(jù)市場上同類行業(yè)經(jīng)營狀況，推算出委估地塊物業(yè)正常經(jīng)營水平下的物業(yè)總價值，用收益還原法以外的方法求取建筑物的現(xiàn)值，從而剝離出土地地價。

　　2.比較法

　　比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或土地使用價值相同的土地買賣、租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等的差別進行修正，求取待估宗地在評估時日地價的方法。

　　3.基準地價修正法

　　就是利用已有的基準地價成果結(jié)合評估地塊實際情況進行各項因素修正，求取評估地塊地價的方法。

　　(二)評估程序(略)

　　七、宗地地價測算土地殘余法：

　　1.物業(yè)總價值(1)商業(yè)、餐飲娛樂、辦公用房市場租金水平。根據(jù)掌握的市場資料，××商場、××百貨大樓、××貿(mào)易大廈以及該宗地鄰近及周圍商業(yè)用房年租金在800～3000元之間，根據(jù)本宗地物業(yè)的實際情況和市場需求情況，推算出年租金水平為1300元/m2。

　　對××大廈、××樓、××大酒樓以及周圍餐飲娛樂租金水平和年收益推算年租金為6002500元/m2，根據(jù)該物業(yè)現(xiàn)狀和經(jīng)營方式推算年租金水平為1200元/m2。

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司和其他一些物業(yè)管理公司的寫字樓和其他一些寫字樓出租資料分析，年租金在400～2000元/m2，結(jié)合本宗物業(yè)的地段和檔次推算年租金為700元/m2，因此確定本評估宗地物業(yè)的租金水平見下表。

　　3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%

　　4)對評估地塊進行年期修正。K=1-[1/(1+R)]n

　　R為土地還原利率，這里取12%;n為土地使用年限，這里取50年，故K=0.9965。

　　5)基準地價調(diào)整結(jié)果。

　　評估地塊土地價格=946元/m2×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07元/m2評估結(jié)果確定：根據(jù)以上采用的殘余法、比較法、基準地價修正法的測算結(jié)果，分別給出權(quán)重0.15、0.45、0.4的加權(quán)平均，并結(jié)合估價師經(jīng)驗判斷，該宗地地價確定為944元/m2。

　　八、評估結(jié)果匯總

　　單位地價：944元/m2;總地價：168.59萬元。