2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點(diǎn)精萃:第九章

　　第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià)

　　1、財(cái)務(wù)管理對象：(1) 財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理(2) 企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指：資金運(yùn)動(dòng)，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、回收和分配五個(gè)相互依存、互相制約環(huán)節(jié)。P243

　　2、企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系：(1)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系(2)企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系(3)企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系(5)企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系(6)企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系P244

　　3、財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)：(1).利潤最大化(2).資本利潤率最大化或每股利潤最大化(3)企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化P245

　　4、財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)：是指企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中在貫穿財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)要求下的目標(biāo)，它取決于財(cái)務(wù)管理具體內(nèi)容。P246

　　5、財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)：(1)籌資管理目標(biāo)：是指滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取同樣多的資金(或較多的資金)(2)投資管理目標(biāo)：是以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是去的投資效益的最大化。(3)利潤分配管理目標(biāo)P247

　　財(cái)務(wù)管理內(nèi)容：1、籌資決策。包括如下內(nèi)容：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量，確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)，確定籌集資金的來源與比例，研究或評價(jià)最佳的籌資方式，確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。2、投資決策主要內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資，預(yù)測投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)，確定投資結(jié)構(gòu)，評價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益，選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種。3、利潤分配決策。最好的利潤分配政策是使企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的政策。應(yīng)考慮因素有利潤分配與留存利潤的關(guān)系;利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金及其成本、股東對當(dāng)期收入和未來收入的相對偏好等;利潤分配的時(shí)間和方式;股票股息及股票回購問題。P250

　　8、物業(yè)管理決策主要包括：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資;預(yù)測投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī);確定投資結(jié)構(gòu);評價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益。(多選)P249

　　10、財(cái)務(wù)管理的手段：逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)融入到企業(yè)資源規(guī)劃(ERP)系統(tǒng)中。(單選)P251

　　網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)，內(nèi)部網(wǎng)，電子商務(wù)為背景的在線理財(cái)活動(dòng)。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。通常由主表和附表組成。主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。前三張是基本財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　11、網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)的優(yōu)勢：(1)遠(yuǎn)程處理(2)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的一體化(3)電子單據(jù)和電子貨幣將得到普遍使用，不僅可及大地提高結(jié)算效率還降低了企業(yè)資金成本。P251

　　財(cái)務(wù)報(bào)表包括會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。(多選)P252

　　會(huì)計(jì)報(bào)表又稱為財(cái)務(wù)報(bào)表，是會(huì)計(jì)核酸的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。會(huì)計(jì)報(bào)表由主表和附表組成。(多選)P252

　　14、主表包括：自唱負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和成本報(bào)表，前三張報(bào)表時(shí)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　15、資產(chǎn)負(fù)債表揭示的財(cái)務(wù)信息主要有三個(gè)方面：包括資產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況。P253

　　16、(1)企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟(jì)資源，包括資產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況。2)揭示了企業(yè)負(fù)債的水平與構(gòu)成等。3)表明了企業(yè)所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等4)有助于揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)信息。P253

　　17、利潤表了解相關(guān)內(nèi)容：1)一定時(shí)期企業(yè)的盈虧狀況2)企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成3)有助于評估企業(yè)的獲利能力。P253

　　18、現(xiàn)金流量表了解相關(guān)內(nèi)容：1.企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向2.企業(yè)仙劍流量的構(gòu)成P253

　　19、附表包括兩類：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》另一類是企業(yè)內(nèi)部管理需要的。P254

　　20、企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定必須編制和報(bào)送的附表是：資產(chǎn)負(fù)債表附表和利潤負(fù)債表P254

　　21、文字報(bào)告部分包括會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書P255

　　22、會(huì)計(jì)報(bào)表附注：重要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其出售情況;企業(yè)合并、分立的說明;會(huì)計(jì)報(bào)表中重要項(xiàng)目的明細(xì)資料;合并會(huì)計(jì)報(bào)表的說明;有助于理解和分析會(huì)計(jì)報(bào)表需要說明的其他事項(xiàng)。P255

　　23、財(cái)務(wù)狀況說明書包括：1).企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本狀況2.)利潤能實(shí)現(xiàn)和分配情況3.)資金增減和周轉(zhuǎn)情況4).對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項(xiàng)。P256

　　24、財(cái)務(wù)報(bào)告分析特征：第一。拓展性 第二、判斷性 第三、依耐性 P257

　　二)財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式

　　1.內(nèi)部分析與外部分析p257

　　2.全面分析與專題分析p258

　　3.財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析

　　4.趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析

　　三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法(略)

　　(一)比率分析法

　　(二)比較分析法

　　四、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過程(略)

　　(一)財(cái)務(wù)報(bào)告分析準(zhǔn)備階段

　　(二)財(cái)務(wù)報(bào)告分析實(shí)施階段

　　(三)財(cái)務(wù)報(bào)告分析報(bào)告階段

　　27、比例分析法包括：相關(guān)指標(biāo)比例分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法P259

　　28、比較分析法比較標(biāo)準(zhǔn)：本期實(shí)施與預(yù)定目標(biāo)、計(jì)劃或定額比較;本期實(shí)施與上年同期實(shí)際，本年實(shí)際與上年實(shí)際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業(yè)是假與國內(nèi)外先進(jìn)水平比較以及本企業(yè)實(shí)際與評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值金相比較。評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值是權(quán)威機(jī)構(gòu)根據(jù)大量數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測算而得出的客觀、公正、科學(xué)的價(jià)值，是一個(gè)比較理想的評價(jià)標(biāo)尺。P250

　　29、物業(yè)管理績效評價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營掛歷資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的總和的活動(dòng)。P263

　　物業(yè)管理績效評價(jià)的意義

　　第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價(jià)對于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機(jī)制和管理模式，制定有效的財(cái)務(wù)計(jì)劃、科學(xué)決策、改進(jìn)管理、指導(dǎo)工作和提高績效提供直接的幫助。

　　第二，對企業(yè)所有者而言，由兩權(quán)分離帶來的委托人與代理人之間利益目標(biāo)的不一致性和信息的不對稱性，使企業(yè)績效評價(jià)的實(shí)施有了必要的邏輯基礎(chǔ)和前提。通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價(jià)，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。

　　第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價(jià)也為各有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施間接管理、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟(jì)政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學(xué)的依據(jù)。

　　30、物業(yè)管理績效評價(jià)的類型分為：例行評價(jià)和特定評價(jià)。P264

　　31、物業(yè)管理績效評價(jià)的類型：1、政府評價(jià)2、社會(huì)評價(jià) 3、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價(jià)4、企業(yè)自我診斷評價(jià) 5、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價(jià)P264

　　物業(yè)管理績效：包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目兩個(gè)層面。物業(yè)管理企業(yè)績效是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力，資產(chǎn)運(yùn)營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

　　32、物業(yè)管理績效評價(jià)三個(gè)基本要素：評價(jià)指標(biāo) 、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法，這是評價(jià)活動(dòng)開展的重要條件。P265

　　33、物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系有基本指標(biāo)(最重要，最基礎(chǔ)，概括性強(qiáng)，是核心)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成，基本與修正指標(biāo)是定量指標(biāo)，評議指標(biāo)是定性指標(biāo)(多選)

　　(五)物業(yè)管理績效評價(jià)的基本指標(biāo)：評價(jià)物業(yè)管理績效的最重要、最基本指標(biāo)。P266

　　物業(yè)管理績效評價(jià)的指標(biāo)體系

　　1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)： (1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率;(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　2.資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)：(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(5)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;

　　3.償債能力狀況指標(biāo)：(6)資產(chǎn)負(fù)債率;(7)利息保障倍數(shù)

　　4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)：(8)營業(yè)增長率;(9)資本積累率

　　(二)物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)

　　1.財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)：(1)主營業(yè)務(wù)利潤率;(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù);(3)成本費(fèi)用利潤率

　　2.資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)：(4)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率;(5)不良資產(chǎn)比率;(6)資產(chǎn)損失比率

　　3.償債能力狀況修正指標(biāo)：(7)流動(dòng)比率;(8)速動(dòng)比率;(9)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率;(10)長期資產(chǎn)適合率;(11)經(jīng)營虧損掛賬比率

　　4.發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)：(12)總資產(chǎn)增長率;(13)三年利潤平均增長率;(14)三年資本平均增長率

　　(三)物業(yè)管理績效評價(jià)評議指標(biāo)

　　1.經(jīng)營者基本素質(zhì);2.服務(wù)滿意度;3.基礎(chǔ)管理水平;4.在崗員工素質(zhì)狀況;5.服務(wù)硬環(huán)境;6.發(fā)展創(chuàng)新能力;7.經(jīng)營發(fā)展策略;8.綜合社會(huì)貢獻(xiàn)

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