2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn)精萃:第七章

　　第七章 成本管理

　　第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類

　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。

　　(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　1.營(yíng)業(yè)成本

　　(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

　　(2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

　　2.期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　　(1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)人管理費(fèi)用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無(wú)形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用;

　　(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對(duì)外投資支出;③被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出;④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi);⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。

　　(三)劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限

　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類

　　(1)外購(gòu)材料。 (2)工資。 (3)職工福利費(fèi)。 (4)折舊費(fèi)。 (5)利息支出。 (6)稅金。 (7)其他支出。

　　(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分

　　按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。

　　(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。

　　(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分：(1)目標(biāo)成本。(2)定額成本。 (3)計(jì)劃成本。(4)實(shí)際成本。

　　(五)按照與決策的關(guān)系劃分：分為(1)邊際成本;(2)差異成本;(3)機(jī)會(huì)成本;(4)估計(jì)成本;(5)沉沒成本;(6)可緩成本;(7)可免成本;(8)附加價(jià)值成本

　　第二節(jié) 成本估算方法

　　一、成本估算的目的

　　二、主要成本項(xiàng)目的估算方法

　　(一)人工費(fèi)的估算：包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。

　　(二)辦公費(fèi)估算：1.交通費(fèi);2.通信費(fèi);3.低值易耗文具、辦公用品費(fèi);4.書報(bào)費(fèi);5.宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi);6.法律費(fèi)用;7.節(jié)日裝飾費(fèi);8.辦公用房租金(含水電費(fèi))

　　(三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算：1.維修保養(yǎng)費(fèi);2.裝修費(fèi);3.能源費(fèi)(電、氣、油料等);4.康樂設(shè)施費(fèi);5.雜項(xiàng)費(fèi)用

　　(四)保安費(fèi)估算;1.保安系統(tǒng)費(fèi);2.保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi);3.保安用房和保安人員住房租金

　　(五)清潔衛(wèi)生費(fèi)估算：1.清潔工具購(gòu)置費(fèi);2.勞保用品費(fèi);3.清潔機(jī)械材料費(fèi);4.化糞池清理費(fèi);5.垃圾外運(yùn)費(fèi);6.其他費(fèi)用;7.水池清潔費(fèi)

　　(六)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算：1.綠化工具費(fèi);2.勞保用品費(fèi);3.綠化用水費(fèi);4.農(nóng)藥化肥費(fèi);5.雜草清運(yùn)費(fèi);6.園林景觀再造費(fèi)

　　(七)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算：1.交通工具(汽車等);2.通信設(shè)備(電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等);3.辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等;4.工程維修設(shè)備(管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等);5.其他設(shè)備(一般為5年)

　　(八)保險(xiǎn)費(fèi)估算：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。

　　(九)專項(xiàng)維修資金：1.工資津貼等費(fèi)用;2.設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi);3.機(jī)械使用費(fèi);4.水、電、氣費(fèi);5.管理費(fèi)

　　三、成本估算結(jié)果匯總：匯總公式P=ΣF¡ㄍS

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