2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點精萃:第八章

　　第八章 合同風險管理

　　1、合同的概念：合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)管理中的各種合同是開展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。P207

　　2、 物業(yè)管理活動中主要的合同類型：

　　(1)物業(yè)假設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè))物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。P207、208

　　3、 物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素：(1)物業(yè)描述，旨在界定管理對象及其范圍(2)合同期限，旨在界定合同雙反責任和權(quán)力存續(xù)的時間;(3)管理者的責任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標準;(4)業(yè)主的目標，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)所要達到的目標，以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、明確管理績效考核標準;(5)管理的權(quán)利范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務(wù)的過程中，就有關(guān)決策問題可以行使的管理權(quán)限;(6)物業(yè)經(jīng)營理服務(wù)報告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報告中，具體應(yīng)該應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求;(7)服務(wù)費用及支付方式，確定服務(wù)費用的收費標準(包干制)或計算方法(酬金制)，以及該服務(wù)費用的支付方式;(8)成本分配與使用，對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費用進行估算，并就其分配和使用法案作出安排。P208、209

　　4、 物業(yè)服務(wù)合同的類型：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同(1)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂(2)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同

　　當業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。

　　上述兩個合同的共同點?？腕w是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)之間轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求有差異(表8-1)，兩個合同之間是互相銜接，互為補充的，從運作的角度講，兩個合同缺一不可。

　　兩個物業(yè)服務(wù)合同的差異在實踐中(1)物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項目的多少和自身服務(wù)能力的情況，，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(2)物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同(3)但是專項服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同。P210、211

　　5、 物業(yè)服務(wù)合同的法律特征：(1)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提(2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?3)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同(4)物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同P212

　　6、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：(1)物業(yè)基本情況(2)委托服務(wù)事項(3)雙方的權(quán)利義務(wù)(4)物業(yè)服務(wù)要求和標準(6)專項維修基金的管理和使用(7)物業(yè)管理用房(8)物業(yè)經(jīng)營管理(9)委托服務(wù)期限(10)違約責任P212、213、214

　　7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(重點)

　　(一)“宜細不宜粗”的原則：(1)委托項目(2)各委托項目的具體內(nèi)容(3)服務(wù)質(zhì)量與標準(4)管理和服務(wù)費用(5)對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款

　　上述五個層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標》《物業(yè)共用部位明細》《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細》四個附件，雙方還可就具體問題增加附件。

　　(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾：(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是行經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)(2)無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。(3)無償提供管理服務(wù)在實踐上也是有害的(4)物業(yè)管理的委托是有期限的

　　(三)實事求是留有余地

　　(四)明確界定違約責任與處理方式P215、216、217

　　8、物業(yè)管理招投標的內(nèi)涵和意義：物業(yè)管理招投標，包括物業(yè)管理招標和物業(yè)管理投標兩部分。物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請和投標書，參與物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。P219

　　物業(yè)管理招投標的特點

　　1.早期介入; 2.階段性

　　9、物業(yè)管理招投標的原則：(1)公開原則(2)公平原則(3)公正原則P219

　　10、物業(yè)管理招標方式：物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標、議標三種方式。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。P220

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