物業(yè)管理師:評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

　　評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。物業(yè)拍賣是以公開競價(jià)的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。

　　(一)評(píng)估價(jià)

　　評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。

　　(二)保留價(jià)

　　保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。有保留價(jià)拍賣通常是在拍賣之前對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，然后參照評(píng)估價(jià)確定一個(gè)合理的保留價(jià)。例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004年10月26日法釋 [2004]16號(hào))第8條規(guī)定：“拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定……人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%?！?/P>

　　(三)起拍價(jià)

　　起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。拍賣有增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。增價(jià)拍賣是先對(duì)拍賣標(biāo)的確定一個(gè)最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，直到最后由出價(jià)最高者獲得。減價(jià)拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有競買人表示接受而成交。增價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式。在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)，也可以等于保留價(jià)。

　　(四)應(yīng)價(jià)

　　應(yīng)價(jià)是競買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。

　　(五)成交價(jià)

　　成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，只有在最高應(yīng)價(jià)高于或等于保留價(jià)的情況下，最高應(yīng)價(jià)才成為成交價(jià)。