《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章考點(diǎn):買賣價格、租賃價格

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識點(diǎn)匯總

　　買賣價格、租賃價格

　　(一)買賣價格

　　買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價物。

　　(二)租賃價格

　　租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場租金又稱協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金;商品租金又稱全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租和利潤八項因素構(gòu)成;成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成;準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租;②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi);③維修費(fèi);④管理費(fèi);⑤投資利息;⑥保險費(fèi);⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅);⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi);⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi);⑩利潤。

　　在實際中，房租可能包含真正房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等;房租也可能不包含真正房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中，住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金或年租金。房租還有定額租金、定率租金(又稱分成租金、百分率租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金)等。