物業(yè)管理師:市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識點匯總

　　市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

　　市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格?！吨腥A人民共和國價格法》(1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布)第3條規(guī)定：“國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價?！痹诜康禺a(chǎn)價格方面，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價?！笨梢?，從政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。

　　政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格;最低限價又稱最低保護(hù)價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。