物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:物業(yè)管理成本的構(gòu)成

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　　物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。據(jù)此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個部分構(gòu)成：

　　1.營業(yè)成本

　　營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

　　(1)直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經(jīng)營管理費用

　　期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。

　　(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地?fù)p失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用)。其中：

　　公司經(jīng)費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費等。

　　勞動保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、價格補貼、醫(yī)藥費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項經(jīng)費等。

　　董事會費：是指公司最高權(quán)利機構(gòu)，如董事會及其成員為履行職責(zé)而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會議費等。

　　稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

　　無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財務(wù)費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營期間發(fā)生的各項債務(wù)的利息支出減去利息收入后的凈額;②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權(quán)和債務(wù)在償還時，由于時間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由于實際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失;③金融機構(gòu)手續(xù)費，是指公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機構(gòu)的各種手續(xù)費;④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;

　　(5)按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

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