2014物業(yè)管理師考點(diǎn):收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

　　收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

　　1、 物業(yè)估價(jià)產(chǎn)生了三大基本方法：市場法、成本法、收益法

　　一般要同時(shí)采用兩種以上的方法

　　2、 市場法(市場比較法、比較法)：指是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　3、 市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)：如開發(fā)用地、普通商

　　品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房。

　　4、 很少發(fā)生交易的物業(yè)：如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教

　　堂、寺廟

　　5、 市場法估價(jià)4步驟：搜集交易實(shí)例―選取可比實(shí)例―對可比實(shí)例

　　成交價(jià)格進(jìn)行處理―求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　6、 成本法：指現(xiàn)分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和

　　折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　7、 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)

　　的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用公益的物業(yè)。

　　8、 成本法估價(jià)4步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤

　　等資料―測算重新構(gòu)建價(jià)格―測算折舊―求取積算價(jià)格。

　　9、 投資利息：與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)

　　成本和管理費(fèi)用的利息，無論來源是借貸資金還是自由資金都應(yīng)計(jì)算利息。

　　10、成本法的計(jì)算公式：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格―折舊

　　11、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊

　　1)物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。

　　2)功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。

　　3)經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

　　12、收益法(收益資本法、收益還原法)：指預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，一求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法)

　　13、收益法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用

　　14、收益法4步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料―預(yù)測估價(jià)對象的未來收益(如凈收益)―求取報(bào)酬率或資本化率―選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格

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