2014物業(yè)管理師:《條例》確立的基本法律關系

　　《條例》確立的基本法律關系

　　(一) 業(yè)主相互之間的關系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己的房屋套內部分獨立享有所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關聯關系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務?！稐l例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系

　　物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系

　　開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產權歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，也就是前期物業(yè)服務，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸人住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任等。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產品和服務，業(yè)主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。而這些單位與相應的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關費用的權利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應的交費義務。當然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關費用。委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?/P>

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助?！稐l例》設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關法律法規(guī)進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系

　　物業(yè)管理各方主體之間的民事權利義務關系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產生的糾紛。

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