2014物業(yè)管理師《基本制度與政策》公共屋村

　　公共屋村

　　中國香港房屋委員會(huì)非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進(jìn)行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說，由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費(fèi)用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜，只需按規(guī)定繳租金，不必再付管理費(fèi)，房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類：

　　1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)

　　房屋委員會(huì)每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件，屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%，而費(fèi)用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費(fèi)用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目中，房屋委員會(huì)規(guī)定：90%的項(xiàng)目須在18天內(nèi)完工，其中22%的項(xiàng)目在3天內(nèi)完成，51%的項(xiàng)目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時(shí)施工，何時(shí)完工。他們認(rèn)為，迅速處理損壞之處，不但可增進(jìn)與住戶的良好關(guān)系，還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)，由各屋村管理處人員負(fù)責(zé)安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現(xiàn)損壞，須立即填寫?zhàn)B護(hù)單，安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應(yīng)急修理，然后交由保養(yǎng)工程承造商維修，管理處的工人只負(fù)責(zé)維修較小規(guī)模的損壞。

　　住戶如發(fā)現(xiàn)損壞，可在管理人員巡視房屋時(shí)報(bào)告，或親自前往屋村管理處，或打電話報(bào)告屋村管理人員。當(dāng)管理人員接到報(bào)告時(shí)，應(yīng)往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費(fèi)用由誰負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)工人進(jìn)行維修時(shí)，若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護(hù)單上填寫的不同時(shí)，應(yīng)向屋村管理人員報(bào)告，以便避免錯(cuò)誤或拖延施工和完工后費(fèi)用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現(xiàn)場，視察工程是否按養(yǎng)護(hù)單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù)，避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。

　　2.預(yù)定計(jì)劃的維修

　　計(jì)劃維修占保養(yǎng)工程的2%，而費(fèi)用占維修和養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用的90%。計(jì)劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調(diào)換水管，清洗飲用水箱等。計(jì)劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé)，審定工程的需要、設(shè)計(jì)和施工。計(jì)劃維修工程采用投標(biāo)的方式，由維修承造商負(fù)責(zé)。

　　對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任，規(guī)定為：一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。對于內(nèi)部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當(dāng)，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負(fù)責(zé)。一切因住戶不小心、疏忽、錯(cuò)誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。

　　在房屋的養(yǎng)護(hù)和維修工程中，中國香港房屋委員會(huì)已廣泛采用電子計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計(jì)，監(jiān)督工程的進(jìn)度，費(fèi)用管理和統(tǒng)計(jì)，維修設(shè)計(jì)，安排工程之程序，物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

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