2014物業(yè)管理師制度與政策考點:物業(yè)的保修責(zé)任

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　　物業(yè)的保修責(zé)任

　　《條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

　　物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任?！督ㄖā?、《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對物業(yè)的維修的不同責(zé)任，《條例》進一步明確建設(shè)單位對物業(yè)的保修責(zé)任，保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　為了保障住房消費者的權(quán)益，加強商品房住宅售后服務(wù)管理，1998年建設(shè)部下發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》，要求建設(shè)單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾，不得低于《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節(jié)商品房銷售管理中有關(guān)內(nèi)容)。

　　需要指出的是，《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限，主要針對物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限，關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位的責(zé)任界定和經(jīng)濟利益，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

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