2014物業(yè)管理師制度與政策考點:物業(yè)的保修責任
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物業(yè)的保修責任
《條例》第三十一條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任”。
物業(yè)保修責任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi),在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔首要責任?!督ㄖā贰ⅰ督ㄖこ藤|(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對物業(yè)的維修的不同責任,《條例》進一步明確建設(shè)單位對物業(yè)的保修責任,保修責任應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔,保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。
為了保障住房消費者的權(quán)益,加強商品房住宅售后服務(wù)管理,1998年建設(shè)部下發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明制度的規(guī)定》,要求建設(shè)單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾,不得低于《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見第四章第四節(jié)商品房銷售管理中有關(guān)內(nèi)容)。
需要指出的是,《住宅質(zhì)量保證書》所規(guī)定的保修范圍和保修期限,主要針對物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備,而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣,其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限,關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位的責任界定和經(jīng)濟利益,需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。
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