2014物業(yè)管理師《制度與政策》新加坡物業(yè)管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》章節(jié)知識點匯總

　　新加坡物業(yè)管理

　　新加坡全國面積620km2，人口300萬，是一個土地資源有限的島國。1959年獨立時，因房荒嚴(yán)重，40%的人家住在棚戶區(qū)內(nèi)。政府為充分利用土地資源，解決住房問題，一方面按土地征用法令規(guī)劃土地的使用，一方面填土造地，增加土地面積。通過多年努力，到1993年底，填土總面積26.59km2，等于新加坡土地面積的4%。與此同時，政府從1960年起開始執(zhí)行住宅建設(shè)的五年計劃，設(shè)立建屋發(fā)展局，為中、低收入家庭提供住房。1964年，作為國策和政綱，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房。經(jīng)過30年的建設(shè)，目前87.5%的新加坡公民居住在65萬單位組屋內(nèi)，市中心區(qū)的舊房都已改造，人均居住面積已在20～30m2，是中國香港的2倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。而且在這些居民中，90%是居住在自己所擁有的組屋內(nèi)。

　　新加坡建造的住宅分公共組屋和私人住宅兩種，其中私人住宅又分為共管式公寓和獨立式、半獨立式的花園洋房。

　　一、建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費

　　住宅建設(shè)需要巨額資金，并要在較長時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的，都是動員全社會的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來保持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)新加坡政府解決住宅建設(shè)資金的主要渠道

　　1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金，實現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計劃而制定的一項強(qiáng)制性儲蓄計劃。該制度是從1955年7月開始建立的，同時還設(shè)定了中央公積金局，以保護(hù)公積金會員的合法權(quán)益，規(guī)劃和管理使用公積金儲蓄的行為。規(guī)定任何一個雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢，統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個方面：其中80%作為日常生活費用，即可用于購買住房和付保險費(購買組屋可動用其中的六分之五);12%作為醫(yī)療費用;8%作為特別費用，即年老退休后享用。由于公積金儲蓄的回報率低于公共住宅價格增長率，大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報，況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。這種強(qiáng)制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本，也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前，新加坡已有240萬名公積金會員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

　　2.郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業(yè)，其存款約占該國的60%左右。在1993年末，它就有122個支行，總存款額就達(dá)62.49億新元，其中相當(dāng)部分的資金投資于住宅建設(shè)，是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。另外，還有來自住房金融市場20%的直接份額。

　　3.國家住宅建設(shè)預(yù)算資金。建屋發(fā)展局住房建設(shè)的另一大部分資金是來自于國家住宅預(yù)算資金，享受優(yōu)厚補(bǔ)助，其中出租住房建設(shè)的貸款利率為7.75%，出售住房建設(shè)的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款，是列入政府預(yù)算的。1975～1985年間，政府對建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開發(fā)預(yù)算的33%和43%，同時政府用于彌補(bǔ)建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補(bǔ)貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補(bǔ)貼，其原則是住房越小，補(bǔ)貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補(bǔ)貼在3萬新元左右。

　　4.建房協(xié)會和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會和金融公司大部分資金運用于住宅建設(shè)，僅1983年6月其住房建設(shè)貸款未償額達(dá)10.35億新元。

　　5.其他銀行住宅建設(shè)資金。除郵政儲蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機(jī)構(gòu)達(dá)118家，總資產(chǎn)1020億新元，1983年末的存款達(dá)242.37億新元，其中一定比例的資金運用于住宅建設(shè)投資，僅1983年6月份對住房貸款就達(dá)4.25億新元。

　　(二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現(xiàn)

　　1.國家投資建設(shè)住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設(shè)的資金，國家提供的各種住宅補(bǔ)貼，以及提供給個人或建屋發(fā)展局的信貸資金，等等。

　　2.金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司，這類機(jī)構(gòu)除直接投資建設(shè)住宅外，還為住宅建設(shè)提供大量的低利率貸款。

　　3.企業(yè)投資建設(shè)住宅。這是指企業(yè)通過自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營活動。這類企業(yè)主要是指住宅建設(shè)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補(bǔ)貼或作為一種用于住宅的職工福利。

　　4.個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款，購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問題。

　　另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)。

　　(三)物業(yè)管理資金的來源

　　管理資金問題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來源于以下幾個途徑：

　　1.政府津貼。組屋內(nèi)的公共設(shè)施是城市公用設(shè)施的一部分，其正常運行和維護(hù)管理由國家的建屋發(fā)展局承擔(dān)。新加坡政府為實施安居樂業(yè)的計劃，每年在政府開發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補(bǔ)貼。

　　2.建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常進(jìn)行。

　　3.管理費。物業(yè)管理費用主要途徑取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收費。管理費一般由以下幾個部分組成：

　　(1)聘用管理員工的薪金及福利補(bǔ)貼等，約占管理費總額的25%～40%;

　　(2)機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng);

　　(3)公共設(shè)施維修與保養(yǎng);

　　(4)組屋內(nèi)清潔、保安及庭院綠化管理;

　　(5)公共部位電、水費，辦公用品費等雜費;

　　(6)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。

　　4.物業(yè)管理單位開展便民服務(wù)等收入。

　　二、建屋發(fā)展局

　　建屋發(fā)展局于1960年2月成立，隸屬于國家發(fā)展部。建屋發(fā)展局是根據(jù)新加坡《建屋與發(fā)展法令》組建的政府法定機(jī)構(gòu)，其職能由《建屋與發(fā)展法令》、《土地征用法令》和《拆置法令》等規(guī)定。它行使公共住宅區(qū)的管理職能、政府組屋建設(shè)職能和住房分配職能，其宗旨是協(xié)助社區(qū)發(fā)展和提供標(biāo)準(zhǔn)的、適合國民購買力的住房。具體任務(wù)是：制定住宅發(fā)展規(guī)劃、計劃，以及住宅法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn);征用土地，拆遷舊屋;負(fù)責(zé)各住宅區(qū)、新市鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃;接受政府貸款，建造組屋;基本建設(shè)項目投資和管理;對外發(fā)包或承包工程;房屋出售、出租;住宅區(qū)的管理，房屋的養(yǎng)護(hù)和維修;等等。

　　建屋發(fā)展局的主席、副主席和6名委員由部長任命，下設(shè)行政與財務(wù)署、建設(shè)發(fā)展署、產(chǎn)業(yè)土地署、安置署和內(nèi)部審計署。在全國設(shè)36個地區(qū)辦事處，每個辦事處一般管理2～3個鄰區(qū)單位(鄰區(qū)單位又稱鄰里單位，近似我國統(tǒng)稱的居住小區(qū))，約有1～1.5萬套(戶)。地區(qū)辦事處在業(yè)務(wù)上接受建設(shè)發(fā)展署、產(chǎn)業(yè)土地署和內(nèi)部審計署指導(dǎo)。建屋發(fā)展局共有員工1.3萬人，屬國家公務(wù)員，其中大部分官員都具備很高的職業(yè)素質(zhì)，級別高、薪水高，以吸收優(yōu)秀人才，保證廉潔和有效管理。

　　20世紀(jì)60年代中期開始，建屋發(fā)展局根據(jù)國家總體規(guī)劃，大力發(fā)展綜合性的新城――新市鎮(zhèn)。每個新市鎮(zhèn)有足夠的商業(yè)區(qū)，公建配套齊全。一個新市鎮(zhèn)的人口約在15～20萬左右，由5～6個鄰區(qū)組成。每個鄰區(qū)由6～7個小區(qū)組成，每個小區(qū)包括7～8幢高層公寓。新市鎮(zhèn)中心設(shè)有地鐵站、公共汽車換乘站和商業(yè)中心。按鄰區(qū)、小區(qū)分級組成住宅群，配置相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施。

　　建屋發(fā)展局作為政府發(fā)展商，在實施組屋的開發(fā)計劃時，采取市場經(jīng)濟(jì)的辦法，如采用承包商的注冊登記、工程建設(shè)招投標(biāo)、施工現(xiàn)場派駐監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)理等方式，保證了住宅的優(yōu)良品質(zhì)和低廉成本。

　　三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與管理內(nèi)容

　　新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購房和轉(zhuǎn)銷直接放在建屋發(fā)展局申請外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修與保養(yǎng);機(jī)電(包括電梯、電器等)及消防設(shè)備(包括供水、供電系統(tǒng))的維修保養(yǎng);商業(yè)房屋(小販中心、購物中心)的租賃服務(wù)與管理;出租住宅的租金繳納與售房期款的收取;公共場所的出租服務(wù)與管理;小區(qū)停車場的管理;小區(qū)的環(huán)境清潔的實施與管理;園藝及綠化管理;配合治安部門搞好治安工作。此外，還有負(fù)責(zé)介紹居民勞動就業(yè)及其他方面的服務(wù)。

　　組屋管理制度完善，執(zhí)行堅決。為了加強(qiáng)對組屋的管理，管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進(jìn)新居后應(yīng)注意的事項和有關(guān)知識，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理部門的權(quán)利和責(zé)任等。

　　(一)對出售、出租的公共住宅內(nèi)部裝修的管理規(guī)定

　　在新加坡，政府出售的公共組屋的室內(nèi)一般不裝修。住戶可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和愛好自行裝修，但有其嚴(yán)格規(guī)定。為減少裝修對周圍鄰居的干擾，住戶在領(lǐng)到鑰匙之日起三個月內(nèi)必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進(jìn)行第二次裝修。住戶裝修住宅須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，然后才可由領(lǐng)有建屋發(fā)展局頒發(fā)的施工執(zhí)照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗證，并由住戶向物業(yè)管理部門交納一筆建筑材料搬運和廢物處理費。

　　為了保證建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性，以及保證安全，又對室內(nèi)裝修項目作了嚴(yán)格規(guī)定。例如，不得改變住宅主體結(jié)構(gòu);廚房和衛(wèi)生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內(nèi)不準(zhǔn)更換;不許改變窗子外觀;陽臺上不許裝窗;等等。此外，對改裝電線和電源開關(guān)等項目也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，要求必須符合電器操作規(guī)范和電器使用安全的規(guī)定。

　　政府規(guī)定所出售的公共組屋從領(lǐng)取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領(lǐng)取鑰匙后限期提出缺損報告，保修期滿后，室內(nèi)設(shè)施的修理費由住戶自己負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂?shù)裙膊课坏木S修和保養(yǎng)。

　　(二)組屋內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)

　　1.住宅樓的維修。建屋發(fā)展局規(guī)定每五年對整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進(jìn)行依次維修。

　　2.電梯的保養(yǎng)與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經(jīng)常檢查，一旦電梯發(fā)生故障，乘客受困于電梯內(nèi)，只要按響警鈴，5分鐘內(nèi)電梯維修人員就會來進(jìn)行搶修。

　　3.戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)服務(wù)。建屋發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)物業(yè)管理單位保持聯(lián)系，為居民提供24小時服務(wù)。各物業(yè)管理單位都有維修車，以便及時趕到工作現(xiàn)場。當(dāng)然，這類維修實行有償服務(wù)。

　　4.公共電視天線。每幢住宅樓均設(shè)置公共電視天線，為住戶服務(wù)，以保證取得良好的收視效果。

　　5.公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設(shè)有圍護(hù)，是敞開的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動場所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶祝活動時可以租用，但須向建屋發(fā)展局下設(shè)的管理部門申請準(zhǔn)用證。

　　6.停車場管理。組屋的停車場都由組屋管理單位統(tǒng)一管理，并具備完善的制度。任何擁有車輛的住戶，必須向物業(yè)管理單位申請“停車季票”，每戶只準(zhǔn)申請一個停車位，屬于建屋發(fā)展局的店鋪租戶、公共住宅租戶和房主有優(yōu)先獲得“停車季票”的權(quán)利。夜間停車必須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執(zhí)行按鐘點收費。此外，停車場還提供洗車服務(wù)。

　　7.垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內(nèi)，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規(guī)定易燃、易爆、易碎物不準(zhǔn)投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

　　(三)新加坡的公共住宅的管理與維修服務(wù)

　　公共住宅的管理與維修服務(wù)都由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)提供，在其所屬36個區(qū)辦事處根據(jù)管理工作的需要下設(shè)若干個業(yè)務(wù)組，負(fù)責(zé)對所管轄的住宅進(jìn)行管理。1988年5月，住宅管理進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，原由建屋發(fā)展局管理的公共住宅由新成立的市鎮(zhèn)理事會接收。建屋發(fā)展局只扮演一個在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務(wù)的角色。建屋發(fā)展局為市鎮(zhèn)理事會提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和24小時緊急維修服務(wù)。電梯里裝有自動拯救系統(tǒng)，此外還裝有自動監(jiān)測系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

　　1988年5月，國會通過了成立市鎮(zhèn)理事會的法令。市鎮(zhèn)理事會負(fù)責(zé)管理公共住宅。市鎮(zhèn)理事會管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內(nèi)施行。新加坡現(xiàn)有81個選區(qū)，23個市鎮(zhèn)理事會。市鎮(zhèn)理事會是一個法人組織，成員至少6位，最多30位。選區(qū)內(nèi)國會議員為市鎮(zhèn)理事會主席，其他成員由建屋發(fā)展局委派和選區(qū)內(nèi)的住戶選舉產(chǎn)生。市鎮(zhèn)理事會有嚴(yán)密和規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)與規(guī)章制度，主要職責(zé)是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內(nèi)的公共產(chǎn)業(yè)，除組屋區(qū)的公共場地、商店、市場外的組屋區(qū)內(nèi)部的管理，業(yè)務(wù)上受建屋發(fā)展局的指導(dǎo)，但在實施管理中又具備相對的獨立性，目的在于加強(qiáng)居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區(qū)的管理工作。市鎮(zhèn)理事會的主要宗旨是：支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理部門搞好住宅區(qū)管理;維護(hù)業(yè)主或住戶的合法權(quán)益;對公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主或住戶利益有關(guān)的事宜作出決策;開展各種有益于住戶身心健康的活動。

　　根據(jù)新加坡的長遠(yuǎn)規(guī)劃，居住在私人住宅的人口將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據(jù)此，對共管式公寓和其他建筑物，私人業(yè)主都擁有個別的分層地契。每個單位的購買者對于共有產(chǎn)業(yè)都有分享權(quán)。法令規(guī)定分層單位業(yè)主必須依法組建管理理事會，其目的是為了更有系統(tǒng)及有規(guī)劃地負(fù)責(zé)大樓的保養(yǎng)與管理工作。管理機(jī)構(gòu)設(shè)立管理基金及備用金。管理基金用于日常的開支，例如保險費、清潔費、公用水電費和保安等業(yè)主所應(yīng)繳的費用，具體金額的提供取決于業(yè)主所擁有產(chǎn)業(yè)的分享價值的高低;備用金則用于較大項目的維修及機(jī)械裝置的更換。

　　無論是市鎮(zhèn)理事會，還是私人住宅的管理理事會，都通過委托物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)日常的工作。物業(yè)管理公司根據(jù)管理范圍分設(shè)下列部門及人員：

　　1.財務(wù)組，負(fù)責(zé)各類費用的收繳、各類計劃與統(tǒng)計等，設(shè)財務(wù)監(jiān)督、出納員、收租員、打字員、信差;

　　2.工程維修組，負(fù)責(zé)公共設(shè)施與設(shè)備的維修、房屋的維修與工程預(yù)算、業(yè)主房屋裝修的監(jiān)督等，設(shè)高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工;

　　3.市場管理組，負(fù)責(zé)治安和消防安全、車輛的保管與管理、各類商業(yè)與文化娛樂等，設(shè)高級管理員、市場監(jiān)督員、停車場監(jiān)督員、管理員;

　　4.環(huán)境清潔組，負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭;

　　5.園藝組，負(fù)責(zé)園庭綠化，設(shè)中級園藝員、園藝員和園藝工頭;

　　6.服務(wù)組，負(fù)責(zé)綜合代辦服務(wù)、交通運輸?shù)龋O(shè)電話服務(wù)員、司機(jī)、外勤人員;

　　7.文書組，負(fù)責(zé)行政管理、后勤工作等，設(shè)公關(guān)助理、速記員、打字員、內(nèi)勤人員。

　　另外，物業(yè)管理公司還可根據(jù)所管轄區(qū)的具體情況，設(shè)監(jiān)督部門，以監(jiān)督各類法規(guī)執(zhí)行情況和接受住戶的投訴，從而提高服務(wù)水平和管理水平。

　　新加坡的住房建設(shè)和居住區(qū)的管理充分體現(xiàn)了服務(wù)于人的宗旨。經(jīng)過30多年的努力，新加坡人在基本住房需求獲得滿足和社會日益富裕的同時，選擇組屋的條件也提高了。他們要求更優(yōu)良的設(shè)計和居住環(huán)境。大多數(shù)人等待購買更優(yōu)良、更完善的組屋。為確保組屋的供求得到更好的配合，建屋發(fā)展局在1989年7月實施了訂購組屋制度。這個制度按照組屋的需求量來興建組屋，同時為了縮短新舊組屋區(qū)之間的素質(zhì)上的差距，政府通過建屋局進(jìn)行了一項長期的舊屋翻新計劃，以便使它們能夠更接近新組屋的水平。

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