2014物業(yè)管理師《制度與政策》日本物業(yè)管理

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　　日本物業(yè)管理

　　第二次世界大戰(zhàn)后，日本作為戰(zhàn)敗國，由美國人對其進行管理，包括樓宇的管理。1952年，日本人才開始接管部分樓宇管理工作。日本真正意義上的物業(yè)管理開始于1957年，即日本第一座高層樓宇建成并委托給日本管理公司管理之后。

　　一、物業(yè)管理協(xié)會

　　日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會成立于1962年。隨著物業(yè)管理在全國范圍的推廣，各地也紛紛成立專業(yè)物業(yè)管理公司，成立一個全國性的行業(yè)協(xié)會的條件也日臻成熟。1966年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會宣布成立。經(jīng)過三十年的發(fā)展，到1996年，全國大樓管理業(yè)協(xié)會的會員已達到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家萬戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問題，因此，1979年日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會成立。參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會有一個條件，就是管理的物業(yè)必須有高層住宅，否則，只可參加東京大樓管理業(yè)協(xié)會或全國大樓管理業(yè)協(xié)會。如果一個物業(yè)管理公司管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其他類型的物業(yè)，那么，這家物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會。到1996年，高層住宅管理業(yè)協(xié)會的會員總數(shù)已達334家，其中正式會員273家，贊助會員61家。

　　一般說來，協(xié)會主要做以下幾方面的工作：

　　(一)建筑物的保全診斷

　　當建筑物在使用過程中或在使用若干年后，物業(yè)會逐漸發(fā)生一些變化，除了日常定期保養(yǎng)外，長期的修繕計劃也需制定。在房屋維修養(yǎng)護計劃制定前，需要對其進行診斷。正如一個人一樣，只有先診斷出物業(yè)的“健康”狀況，然后才能對癥下藥。而這項工作，是協(xié)會的一項非常重要的事情。

　　建筑物的日常保養(yǎng)工作由管理會社實施。當協(xié)會接到管理組合保全診斷要求后，應派出專業(yè)技術(shù)人員對其建筑物劣化進行診斷，并向管理組合提供“診斷報告書”、“修繕標準書”、“工程概算金額書”以及維修設計書等，以便管理組合能夠把影響建筑物安全使用的問題找出來。

　　(二)管理業(yè)務主任者資格認定

　　受建設大臣的委托，協(xié)會負責對管理業(yè)務主任者資格認定的培訓工作。

　　作為一位物業(yè)管理從業(yè)人員，并不是對所有樓宇的管理工作都能夠勝任的，因此，建設大臣要求物業(yè)管理公司在派駐某一樓宇管理業(yè)務主任時，應經(jīng)過上崗前的培訓，認定其具有管理該項目的能力后方可上崗。因此，建設大臣把管理業(yè)務主任者資格認定事項交由協(xié)會負責，包括培訓工作。

　　(三)管理費保證制度

　　為了保證房屋小業(yè)主的利益，協(xié)會建立了“保證制度•支援制度”，也就是說，要參加協(xié)會的會員單位首先要與協(xié)會簽訂一份“保留委托契約”，承諾遵守協(xié)會的有關(guān)規(guī)定。并承諾因管理不善而給小業(yè)主造成損失時，協(xié)會可予支付賠償金。

　　基本程序是：

　　1.物業(yè)管理公司參加協(xié)會，作為會員單位，要與協(xié)會簽訂一份“保證委托契約”;

　　2.物業(yè)管理公司接受管理組合的委托，簽訂“管理委托契約”，并進行管理;

　　3.管理組合對物業(yè)管理公司提供的服務不滿意，要求解除管理委托合同;

　　4.管理組合向協(xié)會請求，要求賠償因管理公司管理不善而造成的損失;

　　5.協(xié)會確認確實由于管理公司的責任而對業(yè)主造成損害的，協(xié)會從保證金中預先支付;

　　6.同時，協(xié)會將積極推薦其他會員單位對其物業(yè)進行管理;

　　7.最后，協(xié)會將按賠償金額向責任方(物業(yè)管理公司)追討已賠償?shù)馁M用。

　　(四)區(qū)分所有管理士的認定

　　在物業(yè)管理實務中，常常會遇到許多問題，尤其是技術(shù)方面的問題，這就需要每個物業(yè)管理公司要有一些專業(yè)技術(shù)人才。這些專業(yè)技術(shù)人才，在日本被稱為區(qū)分所有管理士。

　　區(qū)分所有管理士，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有法》，能對該建筑物的建設進行策劃、設計、管理組合的運行、大規(guī)模修繕活動的實施等，能夠從老師的角度進行運作。

　　根據(jù)協(xié)會《資格審查•認定事業(yè)規(guī)程》，要獲得區(qū)分所有管理士的稱號，必須具備一定的專業(yè)知識，有一定的技術(shù)能力，通過《資格審查•認定事業(yè)規(guī)程》要求的考試并合格者，方能登記成為“區(qū)分所有管理士”。

　　(五)協(xié)會的活動

　　協(xié)會的一些主要活動包括以下幾個方面：

　　1.調(diào)查研究

　　協(xié)會經(jīng)常會接受政府或企業(yè)的委托進行一些調(diào)查研究。例如，建筑物管理業(yè)綜合調(diào)查、區(qū)分所有建筑物管理受托動向調(diào)查、賃貸管理業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查、海外管理事項調(diào)查等，這些調(diào)研報告在政府、行業(yè)、企業(yè)等決策時，作為參考依據(jù)，起到了較好的作用。

　　2.教育研修

　　所謂教育研修，即根據(jù)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對其從業(yè)人員進行培訓。培訓的內(nèi)容為：

　　(1)物業(yè)管理業(yè)務處理時必要知識的培訓;

　　(2)綜合能力的培訓，如對顧客的分析、顧客投訴的處理等;怎樣與顧客打交道等;

　　(3)通信教育。在物業(yè)管理業(yè)務中，經(jīng)常要通過書面的方式與客戶交往。因此，通信制的訓練也顯得較為重要;

　　(4)月例會。所謂“月例會”，也就是協(xié)會定期組織的老師對管理制度、判例、時事問題進行的演講和討論。

　　3.刊物與教科書

　　不論是全國大樓管理業(yè)協(xié)會還是日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會，都有自己專門的刊物，報道物業(yè)管理中的發(fā)展現(xiàn)狀，遇到的問題，信息的交流等。除此之外，協(xié)會還組織編寫培訓教材或出版有關(guān)物業(yè)管理的書籍，以提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務能力和拓展其視野，對會員單位起到了很好的導向作用。

　　二、物業(yè)管理的特點

　　在日本物業(yè)管理活動中，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

　　(一)超前管理意識

　　日本物業(yè)管理超前意識不僅體現(xiàn)在物業(yè)早期介入方面，而且在物業(yè)尚未交付使用前，就對房屋和設備設施作了中、長期的維護保養(yǎng)計劃，他們認為，一份好的維修保養(yǎng)計劃及其實施可以降低管理成本，所以，不要等物業(yè)出了問題才去修理。物業(yè)公司應注重對物業(yè)的保養(yǎng)和維護。對于電梯標準保養(yǎng)也是如此。電梯的每一個部件使用壽命長短是不一樣的，根據(jù)其壽命的長短定期進行保養(yǎng)與更換，多年以后，仍然是一部好的電梯在運轉(zhuǎn)，如果重維修輕保養(yǎng)，等物業(yè)出了問題再去修理，那么維修的費用、更換部件的費用會大大超過保養(yǎng)的費用。

　　(二)高度重視清潔工作

　　在日本，清潔人員應持證上崗，也就是必須經(jīng)培訓考試合格者方能上崗。在日本整個物業(yè)管理活動中，清掃工作是物業(yè)管理全部業(yè)務量的65.20%，設備管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物業(yè)管理服務中清掃工作所占的分量。

　　(三)重視各類人員的培訓

　　日本物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓分為三個層次，協(xié)會培訓、企業(yè)培訓和社會培訓。一般學歷教育由社會承擔;企業(yè)培訓則是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，進行規(guī)章制度、崗位職責、考核等方面的培訓;協(xié)會則是站在行業(yè)的角度，對物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題進行探討。

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