2015合同管理考點(diǎn)第八章：國有土地使用權(quán)出讓合同

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　　國有土地使用權(quán)出讓合同具有以下特點(diǎn)：

　　1) 國有土地使用權(quán)出讓合同的目的在于轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要類型。出讓人通過設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，使建設(shè)用地使用權(quán)人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。受讓人簽訂出讓合同是為了取得對特定的土地占有、使用和收益的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā) 生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)用益目的。依據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，國有土地使用權(quán)自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移效力。

　　2) 國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)采用書面形式訂立

　　國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時(shí)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國有土地使用權(quán)登記的，則國有土地使用權(quán)出讓行為無效。

　　3) 合同主體具有特定性

　　由于國家是國有土地的所有權(quán)人，因此國有土地使用權(quán)出讓的一方只能是國家。根據(jù) 《城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，表明市、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓國有土地使用權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005] 5號)規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)不能作為國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與受讓方訂立的國有土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定無效。

　　國有土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng) 營。”由此規(guī)定可見，除法律另有規(guī)定外，受讓方一般不受限制。

　　4) 出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)具有法定性

　　我國法律中明確規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)?！冻鞘蟹康?產(chǎn)管理法》第16條和第17條分別規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第16條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國有土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”第17條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還國有土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”而《土地管理法》第5條明確規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。”土地行政主管部門作為土地出讓方，在簽訂和履行土地出讓合同時(shí)都可以行使行政權(quán)力。土地使用者按照合同約定支付全部國有土地使用權(quán)出讓金后，作為行政相對人向出讓人申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》，取得出讓國有土地使用權(quán)。因此，國有土地使用權(quán)出讓合同具有行政合同的法律性質(zhì)。

　　5) 合同標(biāo)的是國有土地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地所有權(quán)。根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國實(shí)行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式，國有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但國有土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說明的是，出讓國有土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

　　6) 出讓年限特定性

　　出讓國有土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓國有土地使用權(quán) 的最高年限。國有土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對國有土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”

　　據(jù)此，《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

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　　2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。2008年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)3號文)明確規(guī)定：“土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。”因此，國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)具有以下條款：

　　(1) 出讓人和受讓人

　　國有土地使用權(quán)的出讓人，是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。對于以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的，受讓人是競買人，是特定或者不特定的主體;對于以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，受讓人是特定的主體。

　　(2) 出讓方的權(quán)利義務(wù)

　　出讓方享有的權(quán)利主要有兩項(xiàng)：①受讓方在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部國有土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償;

　?、谑茏尫轿窗磭型恋厥褂脵?quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回國有土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：①按照國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的國有土地使用權(quán);②向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。

　　(3) 受讓方應(yīng)履行的義務(wù)

　　受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項(xiàng)：①在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同以后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部國有土地使用權(quán)出讓金;在支付全部國有土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證;②依國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地;③需要改變國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。

　　(4) 出讓土地的空間范圍

　　國有土地使用權(quán)出讓時(shí)應(yīng)當(dāng)確定出讓的范圍?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個(gè) 平面的二維概念，而是一個(gè)空間的三維立體概念。在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，要填寫宗地的平面界限和豎向界限。出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家髙程系

　　統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。

　　(5) 出讓土地用途

　　土地用途是出讓合同的重要內(nèi)容。在土地用途的認(rèn)定和填寫上，必須把握以下方面：

　?、?出讓合同的土地用途并不是由出讓方和受讓方簽訂合同時(shí)臨時(shí)約定的內(nèi)容，而是在土地出讓前由城市規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件確定的。包括土地用途、容積率等在內(nèi)的規(guī)劃條件，是宗地出讓的前置條件，也是確定土地出讓價(jià)款的基礎(chǔ)。市、縣國土資源管理部門根據(jù)規(guī)劃條件擬定出讓方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，才能實(shí)施出讓。合同簽訂作為出讓過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，目的是將出讓行為實(shí)施過程中所明確的權(quán)利義務(wù)以書面的形式固定下來。因此，出讓方和受讓方必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的土地用途填寫，未經(jīng)批準(zhǔn)土地用途不得改變。

　　② 合同中的土地用途雖不是合同雙方當(dāng)事人約定，但雙方當(dāng)事人必須共同遵守。也就是說，出讓宗地的用途首先是依法確定，然后寫人出讓合同并作為合同重要內(nèi)容的。

　　③ 市、縣國土資源管理部門出讓土地時(shí)，是按宗地設(shè)定規(guī)劃條件，按宗地確定出讓方案，按宗地實(shí)施出讓的。因此，出讓合同中也應(yīng)按宗地填寫土地用途。 2007年8月，國家發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》，雙方當(dāng)事人應(yīng)按該分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的土地類別填寫。同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的，應(yīng)當(dāng)寫明各類土地具體用途的出讓年期及各類具體用途土地占宗地的面積比例和空間范圍。

　　(6) 出讓合同標(biāo)的物交付

　　出讓土地的交付，是雙方當(dāng)事人關(guān)于出讓合同標(biāo)的物，即建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)合同法的基本原理，因交付產(chǎn)生的合同履行行為可以是一次性的，也可以是分次的;既可以是在一定時(shí)期內(nèi)的，也可以是分期的。就出讓土地來說，實(shí)踐中各地方規(guī)定的交付時(shí) 間包括：①合同簽訂之日交地;②發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之日起交地.，③發(fā)《交地通知書》之日交地;④合同約定將來的某個(gè)時(shí)點(diǎn)前交地。交付的土地應(yīng)具備的條件在實(shí)際出讓中也有差異，既有生地出讓，也有熟地出讓，熟地出讓中土地的開發(fā)程度也不一樣，有 “三通”、“七通”、“九通”等做法。因此，國家規(guī)定，有條件的地區(qū)完成拆遷安置和基礎(chǔ) 設(shè)施配套后再實(shí)施出讓，符合土地的最大化利用。因此，國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確土地交付的時(shí)間和交付時(shí)應(yīng)達(dá)到的土地條件。

　　(7) 土地出讓價(jià)款繳納

　　出讓價(jià)款的繳納是出讓合同的主要條款，是合同履行的關(guān)鍵。合同價(jià)款的履行期限涉及當(dāng)事人的期限利益，也是確定合同如期履行還是遲延履行的客觀依據(jù)。按照合同的一般原理，合同可以即期履行，也可以定期履行;可以在一定期限內(nèi)履行，也可以分期履行;期限可以是非常精確的，也可以是不十分確定的。在土地使用權(quán)出讓合同中應(yīng)明確約定土地出讓價(jià)款繳納的時(shí)間和方式。

　　(8) 出讓宗地的規(guī)劃條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》明確規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓由市、縣國土資源管理部門會(huì)同城市規(guī)劃等部門擬訂方案，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣國土資源管理部門實(shí)施。2008年實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》也規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。規(guī)劃條件未納人國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。市、縣規(guī)劃部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中擅自改變作為出讓合同組成部門的規(guī)劃條件。

　　根據(jù)上述規(guī)定，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同與規(guī)劃條件確定之間的關(guān)系是：規(guī) 劃部門出具規(guī)劃條件是國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的前提條件，國土資源管理部門需根據(jù)所出具的規(guī)劃條件出讓土地。在出讓土地時(shí)，將規(guī)劃條件依法寫入出讓合同，由出讓人、受讓人、規(guī)劃部門依法共同遵守。

　　規(guī)劃條件依法確定并依法寫入出讓合同，在出讓合同履行的整個(gè)過程中，無論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門，均不得改變法定規(guī)劃條件。擅自改變規(guī)劃條件的行為，首先是違法行為，同時(shí)也是違約行為。

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　　《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確規(guī)定，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng) 目開竣工時(shí)間等內(nèi)容。2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第16條對建設(shè) 項(xiàng)目的開竣工時(shí)間進(jìn)行了規(guī)定，要求填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時(shí)間和竣工時(shí)間。

　　(10) 關(guān)于不能按合同約定支付出讓價(jià)款的違約處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第16條規(guī)定，未按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)[2006] 100號)規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié) 議等應(yīng)約定對土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1沁的違約金。根據(jù)上述法律政策規(guī)定，2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第30條約定，受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時(shí)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán) 解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

　　(11) 關(guān)于出讓人合同違約的規(guī)定

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂，要求雙方共同履行合同。出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時(shí)交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定的，均屬于違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。為此，2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第37條規(guī)定，由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的一定比例向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人可請求出讓人賠償損失。2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第38條規(guī)定，出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地使用年期自達(dá)到約定的土地條件之日起算。

　　(12) 關(guān)于合同爭議處理方式的規(guī)定

　　最高人民法院2011年2月18日發(fā)布的《民事案件案由規(guī)定》(法[2011] 42號)明確將國有土地出讓合同糾紛列入民事案件案由中，因此，對于出讓合同糾紛，出讓人與受讓人當(dāng)然也可以選擇向人民法院起訴，通過訴訟方式來解決。所以，2008年《國有建設(shè) 用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第40條規(guī)定了合同爭議解決的三種方式，首先由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方可以選擇仲裁，也可以選擇向人民法院起訴。

　　(13) 關(guān)于合同生效時(shí)間的規(guī)定

　　根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，出讓方案未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，市、縣國土資源管理部門不得簽訂出讓合同，更不能出讓土地。2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第41條規(guī)定，出讓合同自出讓人和受讓人雙方簽訂之日起生效。

　　8. 4.3國有土地使用權(quán)出讓合同管理要點(diǎn)

　　國有土地使用權(quán)出讓合同管理要點(diǎn)主要包括招拍掛條件評估管理、簽約后合詞履行管理以及國有土地使用權(quán)證管理。

　　(1) 招、拍、掛條件評估管理

　　受讓人應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目地塊的招、拍、掛條件進(jìn)行評估，在有可能的情況下，對潛在競爭對手進(jìn)行合理商業(yè)分析，以便于對獲取項(xiàng)目地塊的可能性進(jìn)行評估。

　　(2) 簽約后合同履行管理

　　國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，受讓人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同履約，特別需要重點(diǎn)關(guān)注如下合同履約行為：按照合同約定及時(shí)繳納土地出讓金，避免承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任;按照土地出讓合同中的規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，若受讓人擅自改變規(guī)劃條件的，最終無法辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，建筑物也將被認(rèn)定為違章建筑;按照合同約定時(shí)間開竣工，避免土地閑置等。

　　2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本對建設(shè)項(xiàng)目的開竣工時(shí)間進(jìn)行了明確約定，且根據(jù)《閑置土地處置辦法》第14條對閑置土地處理進(jìn)行了明確規(guī)定：“除本辦法第八條規(guī)定情形外，閑置土地按照下列方式處理:(一)未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi) 不得列入生產(chǎn)成本;(二)未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。”因此受讓方應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定，合理安排土地開發(fā)計(jì)劃。

　　(3) 國有土地使用權(quán)證管理

　　受讓方按約繳納土地出讓金，將取得項(xiàng)目地塊的國有土地使用權(quán)證。鑒于國有土地使用權(quán)證對項(xiàng)目融資及后續(xù)手續(xù)的辦理具有重要作用，受讓方應(yīng)當(dāng)安排專人妥善保管國有土地使用權(quán)證。

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