物業(yè)管理師《基本制度》教材：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　第一章物業(yè)管理概述

　　第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　物業(yè)管理的起源與發(fā)展

　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。一位名叫奧克維婭•希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。奧克維婭•希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國(guó)還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國(guó)為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開(kāi)來(lái)。

　　19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對(duì)管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時(shí)這些建筑物往往不是一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主所有，常常是數(shù)十個(gè)或數(shù)百個(gè)業(yè)主共有，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)—— 芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。

　　城鎮(zhèn)住房及住房制度改革

　　我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的。

　　(一)我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

　　1949年中華人民共和國(guó)成立后，國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。一方面，大量城市房屋經(jīng)過(guò)私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有，另一方面，政府和國(guó)營(yíng)企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國(guó)特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國(guó)營(yíng)單位經(jīng)管的房屋外，政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)還直接經(jīng)管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)。

　　建國(guó)后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過(guò)程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開(kāi)放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過(guò)公有住宅。改革開(kāi)放以后，國(guó)家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

　　(二)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度

　　幾十年來(lái)，我國(guó)房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國(guó)家在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面實(shí)行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。

　　我國(guó)改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：

　　一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實(shí)物分配;三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。

　　住房建設(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包，是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無(wú)回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過(guò)低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。

　　(三)住房商品化制度

　　1.建立并扶持商品房市場(chǎng)

　　1978年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開(kāi)，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，就是改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開(kāi)發(fā)模式，建立并完善商品房市場(chǎng)。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)期的改革發(fā)展，綜合開(kāi)發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設(shè)施日益完善，我國(guó)商品房市場(chǎng)從建立到逐步完善。

　　2.城鎮(zhèn)住房制度改革

　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國(guó)家就開(kāi)始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開(kāi)始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994 年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開(kāi)展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開(kāi)始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購(gòu)房鋪平了道路。國(guó)家通過(guò)提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。

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　　我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　隨著住房商品化的深入開(kāi)展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門(mén)面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。例如，大慶石油管理局對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行封閉式管理;常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理;上海市由房管所、街道居委會(huì)、派出所三位一體進(jìn)行管理等等。這些探索對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒(méi)有將房屋管理推向市場(chǎng)，沒(méi)有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對(duì)商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個(gè)人購(gòu)買后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局，按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。

　　隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司1984年征地開(kāi)發(fā)的五羊村，也是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理較早的一個(gè)小區(qū)。該小區(qū)的住戶較為復(fù)雜，既有個(gè)人購(gòu)房者，也有企事業(yè)單位購(gòu)房后分配給職工的。從1986年第一批住戶入住，五羊村就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司，為居民提供各種公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，并承擔(dān)公共設(shè)施的管理和維護(hù)。

　　廣州東華物業(yè)管理公司在實(shí)踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。在五羊小區(qū)，行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。例如，街道和居民委員會(huì)派員參加管理處的主任例會(huì)，及時(shí)了解物業(yè)管理的情況，通過(guò)宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作;派出所對(duì)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時(shí)給予辦理戶口遷入手續(xù);派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作;小區(qū)管理處對(duì)各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時(shí)，規(guī)劃城監(jiān)部門(mén)及時(shí)依法予以強(qiáng)制處理，其他行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理也給予大力的支持。物業(yè)管理公司通過(guò)專業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營(yíng)造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。

　　對(duì)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進(jìn)行物業(yè)管理，獲得成功經(jīng)驗(yàn)的是深圳市蓮花二村。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局 1990年10月開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū)，入住者大多是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開(kāi)拓、銳意改革，在實(shí)踐中既吸取中國(guó)香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn)，又借鑒國(guó)內(nèi)房管所房屋管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，努力開(kāi)創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)，探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。1992年，蓮花二村被評(píng)為“國(guó)家示范文明住宅小區(qū)”。

　　由此，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋管理開(kāi)始逐步走上專業(yè)化的物業(yè)管理道路。

　　我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展

　　我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

　　建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”， “住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開(kāi)始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項(xiàng)來(lái)著手推行。青島市委、市政府于1994年制定了住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理“一年試點(diǎn)、三年普遍推開(kāi)”的目標(biāo)。市政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，分管市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，建設(shè)、房地產(chǎn)、市政、園林、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)和各區(qū)區(qū)長(zhǎng)作為成員，保證了市、區(qū)政府各部門(mén)在推動(dòng)物業(yè)管理新體制上形成合力。1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。在這次會(huì)議上，侯捷部長(zhǎng)在講話中提出：“房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護(hù)提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務(wù)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理必須從簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會(huì)服務(wù)”。

　　在此期間，大連市也開(kāi)始部署對(duì)全市較大住宅小區(qū)的整治改造工作，將全面清理違章建筑、實(shí)施綠化工程、增補(bǔ)市政設(shè)施，作為全面推進(jìn)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。要求住宅小區(qū)建立以經(jīng)營(yíng)性服務(wù)為核心的物業(yè)管理新體制，同時(shí)加快地方立法，鞏固整治成果。1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

　　早在1993年，深圳市就開(kāi)始積極探索物業(yè)管理招投標(biāo)制度。深圳市住宅局首先在內(nèi)部進(jìn)行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)——蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。1994年，深圳市萬(wàn)廈居業(yè)公司獲得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，在1995年全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)評(píng)比中，蓮花北村獲得了全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。1996年，深圳又以舊小區(qū)鹿丹村作為試點(diǎn)，進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司中標(biāo)，取代了原物業(yè)管理公司，從而使深圳物業(yè)管理招投標(biāo)又向前邁進(jìn)了一步。

　　1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。宋春華副部長(zhǎng)在這次會(huì)議的工作報(bào)告中指出：深圳加速推進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，初步形成了政府調(diào)控為主導(dǎo)，業(yè)主和企業(yè)雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制。俞正聲部長(zhǎng)在這次會(huì)議上也指出，深圳會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場(chǎng)問(wèn)題，其核心問(wèn)題是推進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范行為。學(xué)習(xí)深圳，關(guān)鍵是把市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作為推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展的途徑。

　　從1995年開(kāi)始，建設(shè)部還在全國(guó)開(kāi)展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng)，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了豐碩成果。

　　2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2001年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在杭州舉辦中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展論壇，把我國(guó)物業(yè)管理理論與實(shí)踐的研究工作引向深入。2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2005年底，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員突破300萬(wàn)。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等系列內(nèi)容的綜合性配套服務(wù)。

　　實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新、舊住宅區(qū)全面推廣，而且也在工業(yè)園區(qū)、辦公樓宇、學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等各類物業(yè)廣泛采用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過(guò)95%。物業(yè)管理通過(guò)提供專業(yè)性服務(wù)和一些便民服務(wù)，使得房屋修繕及時(shí)，小區(qū)環(huán)境整潔，社區(qū)文化生活豐富，居民生活方便，人們的居住質(zhì)量有了顯著提高，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位也逐步得到提高。

　　物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

　　黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。

　　(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　　住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)推動(dòng)力。1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動(dòng)，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。但是目前我們所認(rèn)識(shí)到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購(gòu)買住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購(gòu)房消費(fèi)支出;二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;三是使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出;四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出。

　　據(jù)測(cè)算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購(gòu)房當(dāng)年住房?jī)r(jià)格的比例為1:1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5:1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房積極性，其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2.23%、1.45%和2.23%，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《基本制度》教材：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展相關(guān)信息，望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇，下載資料、交流學(xué)習(xí)！

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　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。2002年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)下降到46.2%。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。向更高生活水平邁進(jìn)，重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施。”在基本消費(fèi)序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問(wèn)題將日益突出。

　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP跨過(guò)800美元之后，住房面積將持續(xù)增長(zhǎng)、居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到35m2.人均GDP達(dá)到 3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過(guò)26m2，住房嚴(yán)重短缺問(wèn)題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

　　(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

　　就業(yè)是民生之本。擴(kuò)大就業(yè)是我國(guó)當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期重大而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉(zhuǎn)移;加之我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，與之相適應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)也處于調(diào)整之中，大量的下崗、失業(yè)問(wèn)題與農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移問(wèn)題交織在一起，就業(yè)需求十分強(qiáng)烈，就業(yè)形勢(shì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定物價(jià)、保持國(guó)際收支平衡作為我國(guó)宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo)，要求千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大就業(yè)。

　　因此能否正確處理資金密集型產(chǎn)業(yè)與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，把提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與擴(kuò)大就業(yè)妥善結(jié)合起來(lái)，是關(guān)系到走新興工業(yè)化道路的重大問(wèn)題。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。

　　(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

　　維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。大力發(fā)展社會(huì)主義文化，建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān);物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　從多年的實(shí)踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門(mén)防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤⒈ǖ葠盒允鹿手衅鸬搅酥匾饔?。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門(mén)和社區(qū)各類組織，積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

　　房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，以及千家萬(wàn)戶都有著密切的關(guān)系。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒(méi)有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

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