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二手房房產(chǎn)稅如何計(jì)算

更新時(shí)間:2016-03-17 16:36:15 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽147收藏73
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  一、房產(chǎn)稅的稅率

  按照規(guī)定,房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價(jià)計(jì)征。實(shí)行從價(jià)計(jì)征的,稅率為 1.2%;從租計(jì)征的稅率為12%。

  二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

  房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種:一是房產(chǎn)的計(jì)稅余值,二是房產(chǎn)租金收入。

  (一)房產(chǎn)的計(jì)稅余值

  按稅法規(guī)定,對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。

  所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

  這里所說的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。,凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的,均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

  (二)租金收入

  按照規(guī)定,對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬,包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金,按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

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  三、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法

  根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種:

  (一)按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:

  年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%

  (二)按租金收入計(jì)算,其計(jì)算公式為:

  年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

  以上方法是按年計(jì)征的,如分期繳納,比如按半年繳納,則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納,則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納,則以年應(yīng)納稅額除以12。

  四、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理方法

  施工企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅款,通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進(jìn)行核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅,借方反映企業(yè)實(shí)際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅,余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅。

  上海

  本地戶籍:新購(gòu)且屬于家庭第二套以上

  外地戶籍:新購(gòu)

  計(jì)稅價(jià)格:交易價(jià)格70%,以后按評(píng)估價(jià)

  稅率:0.6%低于平均價(jià)格2倍的0.4%

  免稅額:人均60平(含60)

  第二套購(gòu)入后一年內(nèi)第一套賣出,退稅

  重慶

  (試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū),包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū),含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))

  三種情形需要繳納房產(chǎn)稅:

  1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅:存量增量都收,認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是:在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨(dú)棟別墅里,由于只有使用權(quán),沒有產(chǎn)權(quán),就不需要交稅。

  2.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房:高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。

  3.在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房子,不管是高檔房還是低檔房,都得繳稅。

  稅率:

  平均價(jià)格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房(含第二套)以上的普通住房,稅率統(tǒng)一都是0.5%。

  免稅面積:2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅,免稅面積為180平方米;新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除,一個(gè)家庭只能按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的第一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

  不予扣除免稅面積:在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人應(yīng)稅住房不予扣除;納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

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