基本制度教材考點：物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

　　物業(yè)服務(wù)收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務(wù)收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導(dǎo)價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

　　三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費，開始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導(dǎo)價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

　　(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費批件后，根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂，同時由于收費標(biāo)準(zhǔn)被限制得過死，助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。

　　(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費批件收取費用，服務(wù)好壞都一個價格，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

　　(3)因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜，而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況，以及各項服務(wù)的實際狀況千差萬別，要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費標(biāo)準(zhǔn)，客觀上是不現(xiàn)實的。由于定價不合理，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的做法，都不同程度存在著意見。

　　(4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場因而喪失活力，物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會流于形式，無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。

　　為此，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導(dǎo)價收費的物業(yè)服務(wù)項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標(biāo)準(zhǔn)，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價格幅度，以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價格。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。

　　考慮各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”

編輯推薦：

　　物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成

　　包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)服務(wù)收費形式與成本構(gòu)成

　　1.包干制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。”實行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù)，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

　　包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。”實行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

　　為保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

　　(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù);

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

編輯推薦：

　　物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費責(zé)任

　　業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用。實際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費用的第一責(zé)任人，業(yè)主的地位相對穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，而且變動相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)開始銷售給眾多分散的業(yè)主時，建設(shè)單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費用;已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納。因為已竣工沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有義務(wù)繳納服務(wù)費用;對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)往往也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人，買受人也沒有享受到物業(yè)服務(wù)。因此，《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當(dāng)嚴(yán)重。

　　為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費用，必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，因此，業(yè)主欠費行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，而且也損害了其他交費業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會有責(zé)任也有義務(wù)代表交費業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費。對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

　　代收代交費用

　　一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。其中，向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通信、有線電視費是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費用。

　　在物業(yè)管理實踐中，一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營地位，強迫物業(yè)管理公司代其收繳本應(yīng)當(dāng)由其收繳的費用，并且不給或者少給代理費。更有甚者，在業(yè)主拒交相關(guān)費用或者水、電等分戶表和小區(qū)總表數(shù)額不等時，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)費用。

　　如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個業(yè)主收費，會導(dǎo)致交易成本增高，對當(dāng)事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時間和支出費用，提高辦事效率。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。

　　在實踐中，有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時，還以手續(xù)費、管理費、勞務(wù)費等名目向業(yè)主收取額外費用，引起業(yè)主的不滿。實際上，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個合同關(guān)系，產(chǎn)生三個支付費用(報酬)義務(wù)：業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照第一個合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費，按照第二個合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費用，按照第三個合同，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)支付委托報酬?？梢?，就代收費用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業(yè)主收取費用，沒有任何依據(jù)。

　　根據(jù)上述情況，《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費。”其中，“最終用戶” 是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人，即業(yè)主。“手續(xù)費”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照市場原則與委托合同的約定，在平等、自愿、協(xié)商、等價有償?shù)幕A(chǔ)上，由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)管理企業(yè)的代理費。

編輯推薦：

　　物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

　　1.物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：

　　(1)合法性原則

　　合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;

　　(2)相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

　　(3)對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

　　(4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

　　2.物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

　　核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

　　物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

　　其中：

　　1.人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3.綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　4.清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　5.秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

　　6.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。

　　7.辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　8.管理費分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。

　　9.固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

　　10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

　　物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

　　1.工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定;工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支;其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

　　2.固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算;個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

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