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物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》考點精選:前期物業(yè)管理

更新時間:2016-05-04 15:35:29 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽96收藏9
摘要   【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教

  【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復(fù)習(xí)。

  前期物業(yè)管理

  在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù),既包括物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗,業(yè)主入住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作,前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡明介紹,其他管理服務(wù)內(nèi)容在本書中另有章節(jié)闡述。

  一、物業(yè)管理項目前期運作

  (一)管理資源的完善與優(yōu)化

  在物業(yè)管理實踐中,往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構(gòu),配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員,設(shè)置了辦公場所和進行了物質(zhì)配備,但是,上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此,在前期物業(yè)管理的過程中,需不斷進行調(diào)整,具體內(nèi)容如下:

  1.管理用房到位

  建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修,成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。

  2.物質(zhì)配備到位

  一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物質(zhì)較多,在項目開始運作的時候,一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中,應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。

  3.物業(yè)管理人員到位

  物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括:

  (1)補充人員;

  (2)對各崗位人員進行強化培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平和操作技能;

  (3)對現(xiàn)有組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整,形成完善的管理組織結(jié)構(gòu);

  (4)加強內(nèi)部管理和磨合,形成一個良好的管理團隊。

  (二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

  在前期物業(yè)管理項目進行管理時,物業(yè)管理項目機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。

  (三)確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包

  對具體物業(yè)管理項目進行管理時,物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務(wù)分給社會專業(yè)服務(wù)公司。對分包的服務(wù)項目,要進行市場調(diào)查、篩選,確定符合自己要求的分包單位。

  二、工程質(zhì)量保修

  在物業(yè)竣工驗收后,工程進入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作,主要是向建設(shè)單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主產(chǎn)權(quán)專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求,在實際管理中,業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

  三、前期溝通協(xié)調(diào)

  物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè),物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。其中,直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關(guān)系,確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容,建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關(guān)系,不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展,也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ)。

  四、前期物業(yè)管理的特點

  (1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定的內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。

  (2)前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此,前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。

  (3) 新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來,造成物業(yè)使用功能的不正常,甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程,才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài),因此,此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。

  (4)經(jīng)營虧損。在前期物業(yè)管理階段,需要投入較大的人力、財力、物力等資源,管理成本相對較高。但與此同時,物業(yè)空置率卻較高,管理收繳率低。因此,前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收入 一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。

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  復(fù)習(xí)思考題

  1.早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么?它們之間有哪些主要區(qū)別?

  2.早期介入的作用是什么?

  3.早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容?

  4.物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內(nèi)容?

  5.前期物業(yè)管理的特點是什么?

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