2016年招標(biāo)師考試國有土地使用權(quán)相關(guān)考點整理

　　【摘要】2016年招標(biāo)師職業(yè)資格考試定于2016年11月12、13日在全國范圍內(nèi)同期舉行。小編為大家整理：2016年招標(biāo)師考試國有土地使用權(quán)相關(guān)考點整理。更多招標(biāo)師模擬試題，敬請關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校招標(biāo)師考試頻道。

　　國有土地使用權(quán)出讓合同的目的在于轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項重要類型。出讓人通過設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，使建設(shè)用地使用權(quán)人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，國有土地使用權(quán)自登記時發(fā)生轉(zhuǎn)移效力。

　　國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)采用書面形式訂立

　　國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國有土地使用權(quán)登記的，則國有土地使用權(quán)出讓行為無效。

　　合同主體具有特定性

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005] 5號)規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會不能作為國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體，開發(fā)區(qū)管理委員會與受讓方訂立的國有土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)具有法定性

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第16條和第17條分別規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第16條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國有土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”

　　合同標(biāo)的是國有土地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地所有權(quán)。根據(jù)我國《憲法》第 10條的規(guī)定，我國實行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式，國有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但國有土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說明的是，出讓國有土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

　　出讓年限特定性

　　出讓國有土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓國有土地使用權(quán)的最高年限。國有土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限。考慮到我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對國有土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”

　　據(jù)此，《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

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　　出讓人和受讓人

　　國有土地使用權(quán)的出讓人，是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。對于以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的，受讓人是競買人，是特定或者不特定的主體;對于以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，受讓人是特定的主體。

　　出讓方的權(quán)利義務(wù)

　　出讓方享有的權(quán)利主要有兩項：

　　①受讓方在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部國有土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償;

　　②受讓方未按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回國有土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：①按照國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的國有土地使用權(quán);②向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。

　　受讓方應(yīng)履行的義務(wù)

　　受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項：

　?、僭诤炗唶型恋厥褂脵?quán)出讓合同以后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部國有土地使用權(quán)出讓金;在支付全部國有土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證;

　?、谝绹型恋厥褂脵?quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地;

　　③需要改變國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。

　　出讓土地的空間范圍

　　國有土地使用權(quán)出讓時應(yīng)當(dāng)確定出讓的范圍。《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，要填寫宗地的平面界限和豎向界限。

　　出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標(biāo)填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。

　　高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。

　　出讓土地用途

　　土地用途是出讓合同的重要內(nèi)容。在土地用途的認(rèn)定和填寫上，必須把握以下方面：

　?、俪鲎尯贤耐恋赜猛静⒉皇怯沙鲎尫胶褪茏尫胶炗喓贤瑫r臨時約定的內(nèi)容，而是在土地出讓前由城市規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件確定的。

　?、诤贤械耐恋赜猛倦m不是合同雙方當(dāng)事人約定，但雙方當(dāng)事人必須共同遵守。

　　也就是說，出讓宗地的用途首先是依法確定，然后寫入出讓合同并作為合同重要內(nèi)容的。

　?、凼小⒖h國土資源管理部門出讓土地時，是按宗地設(shè)定規(guī)劃條件，按宗地確定出讓方案，按宗地實施出讓的。因此，出讓合同中也應(yīng)按宗地填寫土地用途。

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　　出讓合同標(biāo)的物交付

　　交付時間包括：①合同簽訂之日交地;②發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之日起交地;③發(fā)《交地通知書》之日交地;④合同約定將來的某個時點前交地。

　　出讓宗地的規(guī)劃條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實施條例》明確規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓由市、縣國土資源管理部門會同城市規(guī)劃等部門擬訂方案，報同級人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣國土資源管理部門實施。

　　建設(shè)項目的開竣工時間

　　《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確規(guī)定，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項目開竣工時間等內(nèi)容。2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第16條對建設(shè)項目的開竣工時間進(jìn)行了規(guī)定，要求填寫建設(shè)項目的開工時間和竣工時間。

　　關(guān)于不能按合同約定支付出讓價款的違約處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第16條規(guī)定，未按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)[2006]100號)規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1%的違約金。

　　根據(jù)上述法律政策規(guī)定，2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第30條約定，受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

　　關(guān)于出讓人合同違約的規(guī)定

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂，要求雙方共同履行合同。出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定的，均屬于違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　為此，2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第37條規(guī)定，由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的一定比例向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的其余部分，受讓人可請求出讓人賠償損失。

　　關(guān)于合同爭議處理方式的規(guī)定

　　最高人民法院2011年2月18日發(fā)布的《民事案件案由規(guī)定》(法[2011]42號)明確將國有土地出讓合同糾紛列入民事案件案由中，因此，對于出讓合同糾紛，出讓人與受讓人當(dāng)然也可以選擇向人民法院起訴，通過訴訟方式來解決。所以，2008年《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第40條規(guī)定了合同爭議解決的三種方式，首先由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方可以選擇仲裁，也可以選擇向人民法院起訴。

　　關(guān)于合同生效時間的規(guī)定

　　根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，出讓方案未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，市、縣國土資源管理部門不得簽訂出讓合同，更不能出讓土地。

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