2014年房地產估價師《理論與方法》真題及解析(部分)

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　　6.房地產估價原則可以使不同的注冊房地產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(錯)

　　【解析】房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材P155.

　　7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎時，應將可比實例的裝修價值扣除。(錯)

　　【解析】建立比較基礎時，是將估價對象與可比實例進行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調整應當在房地產狀況調整中體現(xiàn)。參見教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。(對)

　　【解析】如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。參見教材P299.

　　12.假設開發(fā)法估價中運用動態(tài)分析法時，其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利率。(對)

　　【解析】折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析時需要確定的一個重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P335.

　　13.利用加權移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預測值影響越小這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較小權重。(錯)

　　【解析】利用加權移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預測值影響越大這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較大權重。參見教材P354.

　　(3)計算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價值：

　　年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

　　獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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