薪稅師：解讀保障性租賃住房新政哪些存量房屋可申請(qǐng)改建？租給誰(shuí)？

近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。財(cái)稅、金融政策事關(guān)為發(fā)展保障性租賃住房解決“錢(qián)從哪里來(lái)”的問(wèn)題，《意見(jiàn)》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。

《意見(jiàn)》發(fā)布后，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局率先作出回應(yīng)：召集住房租賃企業(yè)和有改建存量非住宅意向的企業(yè)召開(kāi)政策通氣會(huì);聯(lián)合市資源規(guī)劃局、市建設(shè)局、市執(zhí)法局及各區(qū)政府(管委會(huì))等，召開(kāi)業(yè)務(wù)操作座談會(huì)，加快推動(dòng)“非改租”政策落實(shí)。從目前頒布的一系類(lèi)改建措施中，我們可以看出未來(lái)保障性租賃住房的一些動(dòng)向和趨勢(shì)。

哪些存量房屋可申請(qǐng)改建?

行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等存量非住宅類(lèi)房屋，可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房。

其中，商辦類(lèi)房屋應(yīng)以地塊、樓棟(梯)或獨(dú)立樓層為申請(qǐng)單元，廠房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)應(yīng)以地塊、樓棟為申請(qǐng)單元，旅館、科研教育類(lèi)應(yīng)以地塊為申請(qǐng)單元。

存量非住宅類(lèi)房屋在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;改建項(xiàng)目?jī)H臨時(shí)變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷(xiāo)售。

由市住房局、各區(qū)建設(shè)局按市、區(qū)級(jí)項(xiàng)目分別受理，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核，報(bào)經(jīng)市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。

改建后的保障性租賃住房租給誰(shuí)?

改建后的保障性租賃住房重點(diǎn)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

需要提醒的是，改建后保障性租賃住房管理、運(yùn)營(yíng)應(yīng)遵守市住房租賃有關(guān)工作規(guī)定，房源、合同等均需納入市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管。

如何改建?租金如何確定?

原則上每套(間)建筑面積不超過(guò)70平方米，以30～45平方米的小戶(hù)型為主。租金價(jià)格接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金。

項(xiàng)目改建后首次出租的，室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)專(zhuān)業(yè)檢測(cè)后應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)，改建主體應(yīng)在市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目辦理相關(guān)備案登記。房屋出租后，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

改建保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)期限不得超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限，且最長(zhǎng)不高于15年;享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)期限不低于8年，未享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)期限不低于6年;運(yùn)營(yíng)主體與租住對(duì)象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過(guò)3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收取押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金。

財(cái)稅政策有力支撐

“住房問(wèn)題是關(guān)乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)稅政策與應(yīng)用研究所所長(zhǎng)李旭紅表示，《意見(jiàn)》在土地、財(cái)稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，推動(dòng)保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，解決城市住房問(wèn)題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

在財(cái)稅支持政策上，《意見(jiàn)》明確，給予中央補(bǔ)助資金支持，中央通過(guò)現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

對(duì)此，《意見(jiàn)》規(guī)定，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，綜合利用稅費(fèi)手段，加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

6月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已明確，從今年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

長(zhǎng)期貸款持續(xù)“輸血”

對(duì)于保障性租賃住房的自持主體來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》明確提出，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向其提供長(zhǎng)期貸款。對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》則要求，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。

對(duì)此，目前我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)相關(guān)領(lǐng)域已有所探索。例如，中國(guó)工商銀行此前已開(kāi)辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品，截至目前累計(jì)發(fā)放公租房建設(shè)貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專(zhuān)項(xiàng)金融產(chǎn)品，重點(diǎn)支持住房租賃市場(chǎng)需求較為旺盛城市的新建租賃住房項(xiàng)目。

債券險(xiǎn)資共同發(fā)力

為保障性租賃住房拓寬長(zhǎng)期資金來(lái)源，支持銀行和企業(yè)等通過(guò)發(fā)債融資也是此次《意見(jiàn)》的亮點(diǎn)之一?！兑庖?jiàn)》明確，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。

目前，信貸資金在各類(lèi)融資渠道中仍然占據(jù)“大頭”，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，支持保障房建設(shè)，同樣需要“有錢(qián)可貸”，而支持銀行發(fā)行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。一方面，發(fā)行金融債資金規(guī)模較大、期限相對(duì)靈活、負(fù)債來(lái)源穩(wěn)定，有助于優(yōu)化銀行負(fù)債結(jié)構(gòu);另一方面，銀行通過(guò)發(fā)行金融債可以較好匹配期限相對(duì)長(zhǎng)的租賃住房建設(shè)資金需求，使得銀行的

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加多元。

同時(shí)，《意見(jiàn)》還明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。此次《意見(jiàn)》還提出支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障房建設(shè)，也為保障房建設(shè)企業(yè)開(kāi)拓了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。

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