薪稅師：解讀保障性租賃住房新政哪些存量房屋可申請改建？租給誰？

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，提出要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，要充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。財稅、金融政策事關(guān)為發(fā)展保障性租賃住房解決“錢從哪里來”的問題，《意見》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。

《意見》發(fā)布后，廈門市住房保障和房屋管理局率先作出回應(yīng)：召集住房租賃企業(yè)和有改建存量非住宅意向的企業(yè)召開政策通氣會;聯(lián)合市資源規(guī)劃局、市建設(shè)局、市執(zhí)法局及各區(qū)政府(管委會)等，召開業(yè)務(wù)操作座談會，加快推動“非改租”政策落實。從目前頒布的一系類改建措施中，我們可以看出未來保障性租賃住房的一些動向和趨勢。

哪些存量房屋可申請改建?

行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等存量非住宅類房屋，可申請改建為保障性租賃住房。

其中，商辦類房屋應(yīng)以地塊、樓棟(梯)或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應(yīng)以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應(yīng)以地塊為申請單元。

存量非住宅類房屋在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

由市住房局、各區(qū)建設(shè)局按市、區(qū)級項目分別受理，經(jīng)相關(guān)部門審核，報經(jīng)市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項目認定書。

改建后的保障性租賃住房租給誰?

改建后的保障性租賃住房重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

需要提醒的是，改建后保障性租賃住房管理、運營應(yīng)遵守市住房租賃有關(guān)工作規(guī)定，房源、合同等均需納入市住房租賃交易服務(wù)平臺統(tǒng)一監(jiān)管。

如何改建?租金如何確定?

原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主。租金價格接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金。

項目改建后首次出租的，室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)專業(yè)檢測后應(yīng)符合標準。項目竣工驗收后10個工作日內(nèi)，改建主體應(yīng)在市住房租賃交易服務(wù)平臺項目辦理相關(guān)備案登記。房屋出租后，應(yīng)在30個工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

改建保障性租賃住房運營期限不得超過經(jīng)批準的土地使用年限，且最長不高于15年;享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于6年;運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過1個月租金。

財稅政策有力支撐

“住房問題是關(guān)乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”北京國家會計學(xué)院財稅政策與應(yīng)用研究所所長李旭紅表示，《意見》在土地、財稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持，助力改善我國住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)，推動保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，解決城市住房問題，尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問題。

在財稅支持政策上，《意見》明確，給予中央補助資金支持，中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。

對此，《意見》規(guī)定，降低稅費負擔(dān)，綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

6月18日，國務(wù)院常務(wù)會議已明確，從今年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

長期貸款持續(xù)“輸血”

對于保障性租賃住房的自持主體來說，《意見》明確提出，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向其提供長期貸款。對于住房租賃企業(yè)來說，《意見》則要求，金融機構(gòu)應(yīng)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。

對此，目前我國銀行業(yè)金融機構(gòu)相關(guān)領(lǐng)域已有所探索。例如，中國工商銀行此前已開辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品，截至目前累計發(fā)放公租房建設(shè)貸款150多億元。此外，該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專項金融產(chǎn)品，重點支持住房租賃市場需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。

債券險資共同發(fā)力

為保障性租賃住房拓寬長期資金來源，支持銀行和企業(yè)等通過發(fā)債融資也是此次《意見》的亮點之一?！兑庖姟访鞔_，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。

目前，信貸資金在各類融資渠道中仍然占據(jù)“大頭”，對銀行來說，支持保障房建設(shè)，同樣需要“有錢可貸”，而支持銀行發(fā)行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。一方面，發(fā)行金融債資金規(guī)模較大、期限相對靈活、負債來源穩(wěn)定，有助于優(yōu)化銀行負債結(jié)構(gòu);另一方面，銀行通過發(fā)行金融債可以較好匹配期限相對長的租賃住房建設(shè)資金需求，使得銀行的

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加多元。

同時，《意見》還明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障房建設(shè)運營。此次《意見》還提出支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障房建設(shè)，也為保障房建設(shè)企業(yè)開拓了長期、穩(wěn)定的資金來源。

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